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楼市杠杆,远比你想的要脆弱!

财经三分钟 2018-09-06 22:59:48 阅读:

漫灌,枝繁叶茂;干旱来临,败叶萧萧。

楼市在历经20年的狂奔之后,终于干旱来临。

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楼市如风,银行业暴利

当潮水退去,才知道谁在裸泳。

告别8月,中报结束,银行业再次不出意外,成为整个市场最赚钱的行业。

数据显示,上半年最赚钱的20家企业中,有12家是上市银行。

其中宇宙第一行,工商银行半年净利润甚至高达1604.42亿元,超过730家创业板上市公司净利润总和的近3倍。

暴利之强,令人咂舌。

而比银行业暴利更令人惊呆的是,楼市杠杆的凶猛。

据Wind数据显示,2018上半年,26家上市银行涉放贷款总额高达25.25万亿元,比2017年底增加了1.67万亿元,半年增幅高达7.02%。

其中开发贷余额高达4.82万亿元,较2017年底增加了2523亿元,逼近5万亿元。

个人房贷余额高达20.7万亿元,较2017年底增加了1.42万亿元。

五大国有银行,工农交建中,在楼市杠杆份额均超半壁江山。

得楼市者得天下。

高昂的杠杆,并未压垮五大行,反而让他们赚得盆满钵满,甚至成为全世界最赚钱的银行。

谁能想到,20年楼市风雨兼程,最赚钱的不是开发商、不是装修队、更不是炒房客,而是银行业。

楼市和银行业,就这样你侬我侬,忒煞情多,你为我大水漫灌,水涨船高,我为你绿韭插遍,金花漫野,笑傲天下。

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债务高涨

然而,银行业暴利的背后,却是杠杆率飙涨,楼市泡沫泛滥,实业唯艰,无数民众债台高筑的深渊。

自去年以来,各大开发商便已深感债务危机压力。

万达被迫甩卖十三文旅,碧桂园宣布极速高周转,恒大让利,引来一众国企入股,各大都为债务疯狂,各显神通,忙前忙后。

楼市杠杆,远比你想的要脆弱!

‘数据显示,2017年,136家上市房企,平均负债率高达79.1%,前五大房企甚至超过80%,融创更是超过90%,恒大单个企业负债甚至高达1.5万亿,杠杆率惊人。

与此同时,居民杠杆率也在持续飙升,从2015年的39.9%飙升至2016年的45.5%。

据上财高等研究院测算,截止2017年,我国家庭债务和可支配收入之比已高达107%

而美国也不过80.9%,日本71.9%,中国家庭的债务可谓远超日本,甚至逼近了美国金融危机前的峰值。

楼市杠杆,远比你想的要脆弱!

随着全国房贷利率的不断飙升,据融360数据显示,2018年7月,全国首套房贷利率平均利率已达5.67%,连续19个月上涨,比去年同期飙升了13.63%。

家庭债务基本已逼近极限,很多家庭已经到了入不敷出,命悬一线的地步。

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楼市杠杆,远比你想的要脆弱!

但无论地产商如何压力山大,家庭债务如何危急,对银行来说,房地产商开发贷、个人住房贷,永远都是最最优质的业务,不良率远低于其他业务。

但这并不意味着,市场就此安全无恙,可以高枕无忧了。

如果房价下跌,依然可能导致全面崩盘。

虽然很多人却并不以为然。

2017年以来,北京通州房价已经直接腰斩,也未见地产商、银行、炒房客有任何崩盘反应。

很多人便以为,楼市是钢筋水泥铸就的铁山,雷打不动。

事实并没那么简单。

要知道,北京通州虽然房价腰斩,但却只是局部,对于规模覆盖全国各地的银行、地产商、炒房客来说,实在微不足道,他们大可东边不足西边补,总体并无的大碍。

但如果房价全面下跌20%-30%,市场即将迎来崩盘危机。

作为投资市场,投机客们从来都是追涨杀跌,一旦全面下跌,便极易引发恐慌。

更重要的是,如果房价普跌,很多房企将一夜回到解放前,变成负资产。

以万科为例,2017年总资产为11653亿元,负债9786亿元,负债率近84%,持有现金月1700亿元。

也就是说,如果万科卖掉所有房子和土地,可获得净资产约为1867亿元,这是万科真正多年的积累。

但如果房价全面下跌20%,万科的总资产11653亿元,将变成9662亿元(现金不用折价),变得资不抵债,多年积累,一遭化为乌有。

万科之所以不去卖掉所有资产还债,并不断借贷、继续高价拿地,正是建立在房价永远涨的基础上。

而如果房价大幅普跌,势必造成恐慌,令一大批房地产商债务紧张,难以为继,一些链条上薄弱的企业,甚至可能面临倒闭。

当个人购房者面临大规模房价下跌时,只会跟风出逃,加剧市场恐慌情绪,一些资不抵债的房子,将会被银行逼迫收回,断供弃房将成为风潮。

这一幕,在2008年,就曾上演,如果不是4万亿托底,后果将不堪设想。

如今,市场再次走到了拐点,从企业到个人,全社会都已经被压的喘不过气来。

楼市的杠杆,远远比你想的要脆弱!

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