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房价如何才能下跌?这个角度最骚!

秦小明 2018-09-05 22:42:59 阅读:

房价如何才能下跌?这个角度最骚!

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有关房价的讨论,就像大学男生宿舍里晚上熄灯后对女生胸部的讨论一样,一直经久不衰且引人入胜。那么如何姿势正确地讨论房价?

归纳起来其实无外乎三种姿势:

1 认为房价会涨,属于多头阵营,那你就应该拼命想办法买房。

2 认为房价会跌,属于空头阵营,那你就应该不买甚至想办法做空。

3 穷,房价涨跌和你都没有关系,那你就该拼命想办法赚钱先。

当然理论上,还有一种情况是认为房价不会涨也不会跌,维持现状,这种本质上也是空头思路。对于一个一直上涨的金融资产,不涨就是跌,考虑到收入的变化情况,更是如此。

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此外,需要明白一点,资产价格的变动方向和趋势,不是吃瓜群众讨论出来的,而是关键的市场力量交易出来的。

这个结论非常重要,请大家默念十遍。它是什么意思呢,我举小明包子铺的例子来说明。

小明包子铺每天供应1000个包子,买家有100个,每人消费10块钱,如此,均衡的包子价格就是1块钱一个。

这个价格体系里有两个假设很重要:

有足够多的买家;单个买家的货币对整个市场来说,完全可以忽略不计。

此时,如果再新增五个八个买包子的顾客,他们每人消费依然是10块附近,那么包子价格并不能被这新增的几个买家改变,他们是市场价格的接受者。

换到楼市里,他们就是刚需族,就是那些花光上一辈积蓄凑齐首付,还要找银行贷款三十年的中产。

改变一种思路,此时新增了5个买家,他们不是个人,而是公司。每家公司花费在包子上的支出是1000块,包子的价格会如何变?

很显然,此种情况下,包子的价格会显著上涨超过原来的定价一块钱。因为这五个新的买家,其带来的边际新增货币,显著地高于以前这个系统里的存量货币。

理论上,任何一笔新的交易,都可以改变资产的价格。

就像很多公开金融市场(如股市债市商品外汇等均是如此)的价格发现机制一样,一个价格,对应的是在该价位上撮合得以成交的交易。

任何新的交易都可以改变价格,但这只是一种边际的力量。这种力量要把价格维持在一个平,则需要在趋势和方向上,获得更多边际力量的认同。如果不存在关键交易者,这一情况就很难发生,比如在完全竞争市场里,没有任何一个买家或者卖家可以影响价格,他们都是价格的接受者,例如白菜价格。

如果存在关键的市场力量,那么情况就完全不同。关键市场力量可以通过操控买卖力量,让价格的边际变化足够大,进而来影响市场预期,强化这种边际力量,最终来控制价格。例如股市里的庄家。

以上实际上是给大家普及了金融市场上,资产价格的形成和演变的交易逻辑。当然,不同力量背后,又对应着不同的基本面逻辑,这便是我反复强调的经济分析、财务分析等金融思维,今天不讲这些。

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回到房价的问题。

整体来说,楼市很显然不是如菜市场一样充分竞争的市场。但对于广大普通购房者来说,他们又颇像菜市场的参与者,亦即他们是价格的接受者。他们单个个体的边际力量太弱,以至于根本无法撼动庞大的房产交易市场。

房子的价格,显然也是由「关键的市场力量」边际交易出来,并动用其资金优势,舆论优势,进而影响和左右普通购房群体对房价的预期,来最终控制房价走向。

普通购房者个人的力量虽然单薄,但是作为一个整体,力量却变成了足以和任何关键市场参与者抗衡的「关键交易者」。

然而,他们是羊群,羊群就天然需要引导。

羊群的大量存在,且其极度容易受到影响并被操控的天性倾向,是所有资产价格得以形成和发展的基础。如若不然,泡沫根本就不会产生。

所以,要改变房价的走向,从交易层面来说,只有一种可能:

关键的市场交易者(当然不会是普通购房者)开始转空,并且通过边际售出或者做空的行为,引导房价往下。与此同时,对广大普通购房者洗脑,让他们作为一个群体,接受如过去十年接受房价只涨不跌的观念那样,接受房价真的会跌,并正在下跌!

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那么,自然的问题就是,谁是房地产市场的「关键交易者」?换句话说,谁的交易,足以撼动整个资产价格体系,并且能将新的价格方向维持住?

以上问题取决于两点:

1 边际力量足够强大,也即是房地产交易当中的货币资金实力。

2 这种力量能够对后来交易者产生足够持续和深刻的影响,以至于改变他们的预期。

第一点,即是我们所谓的股市里的庄家,大户。他们手头有足够多的筹码,能通过抛售或者买入某只股票,影响股价走势。放到房地产市场,谁是庄家,谁是大户?

是那些拥有最多房子的人(筹码,代表卖),也是那些拥有最多资金的人(购买力,代表买)。

谁拥有最多的房子呢?从存量和新建的总量看,毫无疑问,是地产商。

谁又拥有最多的资金呢?毫无疑问是银行。

再深入一层,地产商造房子的逻辑,是不是取决于其土地的获取,以及更为重要的,信贷资金的获取,因为没有哪个地产商可以仅靠自己的钱,就把房子造出来卖了然后等着回款。

所以,归根到底,最关键的市场交易者,是谁?

银行。

当然,银行自己说了不算,他们上面还有妈。不言自明,央妈是整个房地产市场,最终最底层的「关键市场交易者」。

事实上,它也的确能够通过货币政策的路径,来实现1. 边际地改变资产价格变动方向。2.扭转市场预期进而影响大众预期来维持第一步实现的价格方向。

这是为什么我一直反复强调,看中国的房价,只需要看货币,另一个层面的解释。

土地、财税制度、一线城市的虹吸效应、人口迁移、城镇化等等一切「基本面」的因素,并非凭空从天而降,十年前它们就一直存在。为何房价没有从十年前开始就持续暴涨,而是在一些关键时点一飞冲天,例如2016年的一线和2017年的三四线?看问题要看到本质,要看到关键。

显而易见,当且仅当最关键的市场交易者,改变了交易策略,整个市场的价格体系,才能重新确立。好消息是,目前我们的「关键交易者」的确在做这方面的努力,配合各种调控政策,后效可期。

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有人说,我这是睁着眼睛说瞎话,今年以来,货币政策连续放水,房价不涨,天理不容。

知识之所以重要,是因为它能让你分清什么是谎言,什么是事实。讨论货币供应,不仅要看狭义供给(央妈),还要看广义供给(银行体系),也要看货币需求(社会融资)。

目前我们面临的基本情况是:

1)流动性陷阱。央妈放水再多,银行没有动力贷款出去。水就淤积在银行体系里。

2)影子银行体系崩塌。这个对实体经济包括房地产造成了重要负面影响。

3)货币需求不足。基建由于财政部约束地方举债,制造业缺乏ROE,房地产被卡死。导致社融并不如管理层预期的那样理想。

从央妈放水,到形成前几轮放水周期的“大水漫灌”的效果,目前被阻断了。

钱都到哪里去了?流动性陷阱里。

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再回到讨论房价的三种正确姿势上来。

我认为讨论房价涨跌意义,尤其是对于普通购房者来说,根本没有任何意义。因为他们的知识结构和信息结构,决定了他们只能被引导和跟随。

与其搬出一大堆理论和逻辑支撑自己的观点,人们不如拿出实际行动来支持自己的说法,这样在交易层面,你就边际地增强或者削弱了某个价格方向。如果足够多的人这样做,那么无数个你,就成了足以和央妈抗衡的关键市场力量。

最后重申,如果你看多房价,就想尽一切办法买房。如果你看空房价,就持币观望或者甚至做空。如果你太穷,首付都承担不起,那房价和你没有任何关系,你的任务只有一个:

赚钱。

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