房价如何才能下跌？这个角度最骚！

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有关房价的讨论，就像大学男生宿舍里晚上熄灯后对女生胸部的讨论一样，一直经久不衰且引人入胜。那么如何姿势正确地讨论房价？

归纳起来其实无外乎三种姿势：

1 认为房价会涨，属于多头阵营，那你就应该拼命想办法买房。

2 认为房价会跌，属于空头阵营，那你就应该不买甚至想办法做空。

3 穷，房价涨跌和你都没有关系，那你就该拼命想办法赚钱先。

当然理论上，还有一种情况是认为房价不会涨也不会跌，维持现状，这种本质上也是空头思路。对于一个一直上涨的金融资产，不涨就是跌，考虑到收入的变化情况，更是如此。

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此外，需要明白一点，资产价格的变动方向和趋势，不是吃瓜群众讨论出来的，而是关键的市场力量交易出来的。

这个结论非常重要，请大家默念十遍。它是什么意思呢，我举小明包子铺的例子来说明。

小明包子铺每天供应1000个包子，买家有100个，每人消费10块钱，如此，均衡的包子价格就是1块钱一个。

这个价格体系里有两个假设很重要：

有足够多的买家；单个买家的货币对整个市场来说，完全可以忽略不计。

此时，如果再新增五个八个买包子的顾客，他们每人消费依然是10块附近，那么包子价格并不能被这新增的几个买家改变，他们是市场价格的接受者。

换到楼市里，他们就是刚需族，就是那些花光上一辈积蓄凑齐首付，还要找银行贷款三十年的中产。

改变一种思路，此时新增了5个买家，他们不是个人，而是公司。每家公司花费在包子上的支出是1000块，包子的价格会如何变？

很显然，此种情况下，包子的价格会显著上涨超过原来的定价一块钱。因为这五个新的买家，其带来的边际新增货币，显著地高于以前这个系统里的存量货币。

理论上，任何一笔新的交易，都可以改变资产的价格。

就像很多公开金融市场（如股市债市商品外汇等均是如此）的价格发现机制一样，一个价格，对应的是在该价位上撮合得以成交的交易。

任何新的交易都可以改变价格，但这只是一种边际的力量。这种力量要把价格维持在一个水平，则需要在趋势和方向上，获得更多边际力量的认同。如果不存在关键交易者，这一情况就很难发生，比如在完全竞争市场里，没有任何一个买家或者卖家可以影响价格，他们都是价格的接受者，例如白菜价格。

如果存在关键的市场力量，那么情况就完全不同。关键市场力量可以通过操控买卖力量，让价格的边际变化足够大，进而来影响市场预期，强化这种边际力量，最终来控制价格。例如股市里的庄家。

以上实际上是给大家普及了金融市场上，资产价格的形成和演变的交易逻辑。当然，不同力量背后，又对应着不同的基本面逻辑，这便是我反复强调的经济分析、财务分析等金融思维，今天不讲这些。

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回到房价的问题。

整体来说，楼市很显然不是如菜市场一样充分竞争的市场。但对于广大普通购房者来说，他们又颇像菜市场的参与者，亦即他们是价格的接受者。他们单个个体的边际力量太弱，以至于根本无法撼动庞大的房产交易市场。

房子的价格，显然也是由「关键的市场力量」边际交易出来，并动用其资金优势，舆论优势，进而影响和左右普通购房群体对房价的预期，来最终控制房价走向。

普通购房者个人的力量虽然单薄，但是作为一个整体，力量却变成了足以和任何关键市场参与者抗衡的「关键交易者」。

然而，他们是羊群，羊群就天然需要引导。

羊群的大量存在，且其极度容易受到影响并被操控的天性倾向，是所有资产价格得以形成和发展的基础。如若不然，泡沫根本就不会产生。

所以，要改变房价的走向，从交易层面来说，只有一种可能：

关键的市场交易者（当然不会是普通购房者）开始转空，并且通过边际售出或者做空的行为，引导房价往下。与此同时，对广大普通购房者洗脑，让他们作为一个群体，接受如过去十年接受房价只涨不跌的观念那样，接受房价真的会跌，并正在下跌！

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那么，自然的问题就是，谁是房地产市场的「关键交易者」？换句话说，谁的交易，足以撼动整个资产价格体系，并且能将新的价格方向维持住？

以上问题取决于两点：

1 边际力量足够强大，也即是房地产交易当中的货币资金实力。

2 这种力量能够对后来交易者产生足够持续和深刻的影响，以至于改变他们的预期。

第一点，即是我们所谓的股市里的庄家，大户。他们手头有足够多的筹码，能通过抛售或者买入某只股票，影响股价走势。放到房地产市场，谁是庄家，谁是大户？

是那些拥有最多房子的人（筹码，代表卖），也是那些拥有最多资金的人（购买力，代表买）。

谁拥有最多的房子呢？从存量和新建的总量看，毫无疑问，是地产商。

谁又拥有最多的资金呢？毫无疑问是银行。

再深入一层，地产商造房子的逻辑，是不是取决于其土地的获取，以及更为重要的，信贷资金的获取，因为没有哪个地产商可以仅靠自己的钱，就把房子造出来卖了然后等着回款。

所以，归根到底，最关键的市场交易者，是谁？

银行。

当然，银行自己说了不算，他们上面还有妈。不言自明，央妈是整个房地产市场，最终最底层的「关键市场交易者」。

事实上，它也的确能够通过货币政策的路径，来实现1. 边际地改变资产价格变动方向。2.扭转市场预期进而影响大众预期来维持第一步实现的价格方向。

这是为什么我一直反复强调，看中国的房价，只需要看货币，另一个层面的解释。

土地、财税制度、一线城市的虹吸效应、人口迁移、城镇化等等一切「基本面」的因素，并非凭空从天而降，十年前它们就一直存在。为何房价没有从十年前开始就持续暴涨，而是在一些关键时点一飞冲天，例如2016年的一线和2017年的三四线？看问题要看到本质，要看到关键。

显而易见，当且仅当最关键的市场交易者，改变了交易策略，整个市场的价格体系，才能重新确立。好消息是，目前我们的「关键交易者」的确在做这方面的努力，配合各种调控政策，后效可期。

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有人说，我这是睁着眼睛说瞎话，今年以来，货币政策连续放水，房价不涨，天理不容。

知识之所以重要，是因为它能让你分清什么是谎言，什么是事实。讨论货币供应，不仅要看狭义供给（央妈），还要看广义供给（银行体系），也要看货币需求（社会融资）。

目前我们面临的基本情况是：

1）流动性陷阱。央妈放水再多，银行没有动力贷款出去。水就淤积在银行体系里。

2）影子银行体系崩塌。这个对实体经济包括房地产造成了重要负面影响。

3）货币需求不足。基建由于财政部约束地方举债，制造业缺乏ROE，房地产被卡死。导致社融并不如管理层预期的那样理想。

从央妈放水，到形成前几轮放水周期的“大水漫灌”的效果，目前被阻断了。

钱都到哪里去了？流动性陷阱里。

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再回到讨论房价的三种正确姿势上来。

我认为讨论房价涨跌意义，尤其是对于普通购房者来说，根本没有任何意义。因为他们的知识结构和信息结构，决定了他们只能被引导和跟随。

与其搬出一大堆理论和逻辑支撑自己的观点，人们不如拿出实际行动来支持自己的说法，这样在交易层面，你就边际地增强或者削弱了某个价格方向。如果足够多的人这样做，那么无数个你，就成了足以和央妈抗衡的关键市场力量。

最后重申，如果你看多房价，就想尽一切办法买房。如果你看空房价，就持币观望或者甚至做空。如果你太穷，首付都承担不起，那房价和你没有任何关系，你的任务只有一个：

赚钱。