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房租上涨之谜(和房价可比吗?)

秦小明 2018-08-22 11:56:08 阅读:

房租上涨之谜(和房价可比吗?)

这些天,房租问题引起了老百姓广泛的关注,以至于如下这个段子,我在朋友圈已经看到了不下十次:

以前带的一个实习生,毕业后去了北京上班,收入不是很高,昨天来上海出差找我聊天,说这个月北京的房租比去年同期涨了20%多,他自己亲身体会。我安慰他说:刚毕业这两年苦一点,咬咬牙,熬过去就好了。他愕然道:我是收房租的,苦什么?

根据媒体报道,目前北京上海深圳成都等城市的房租,普遍比去年同期大幅上涨20%-30%不等。人们惊呼,房租猛于虎,中产再难续租,“低”房租一去不返,房租会成为压死年轻人的最后一根稻草......

关于房租出现大幅度上涨的问题,和大家分享几点我的思考。

1、房租大幅度上涨,不是基本面推动的

或者说,不是由基本面主要推动的。什么是基本面呢,就是供给和需求。要么供给大幅减少,要么需求大量增加。这个现象在一线城市,甚至部分热点二线城市,都没有见到。

尽管我们从去年冬天开始,看到了一些短期的扰乱供给的行为(如“赶人”),但它对房租的影响,不至于过了大半年才突然爆发出来。

同样地,代表租房需求的人口流入,也并不会在短短几个月大幅增加。因此,单从租房的基本面,供需两端来说,很难给出令人信服的解释。基本面可以支持房租温和上涨,但绝不支持30%左右的大幅上涨。

2、房价上涨和房租上涨,是完全不同的逻辑

一些喜欢用阴谋论解释问题的人,大胆揣测:

本轮房租大涨,是政府刻意为之的结果。因为不允许房价涨,所以就靠涨房租来刺激经济。

还有一些人认为,房价涨了这么多年,现在轮到房租涨了。房价都涨得这么高了,凭啥房租不能涨?

这些观点都是很有问题的。

首先,房租的大幅上涨和房价的上涨,对刺激经济的效果完全不同。

房价上涨涉及到的产业链非常多,也直接关系到政府的土地财政,因此说政府有动机维持高房价逻辑上没毛病。但房租完全不同,它是存量资产使用权的转移,不产生新的产出,对政府的税收贡献也较低。

再说,高房租它怎么来刺激经济?通过拉动消费?拉动投资?拉动出口?

完全是胡扯。

如果一定要说,房租涨上去了,房东的收入高了,是不是就可以拉动消费了?但你得知道一个概念,叫边际消费倾向(不懂请网上搜索一下)。富人的边际消费倾向,远远低于穷人。因此,高房租,只会导致穷人的消费挤出远远大于富人的消费增加,最终对经济增长是负面作用。

第二个观点,房价都涨了那么多,为什么房租不能涨?

房价的上涨逻辑是金融资产的逻辑,里面包含了强烈的投资投机属性,人们买房子不仅用来居住,更是用来保值增值,获取价差(资本利得)。

房租有这样的投资投机的金融属性吗?完全没有。一定要和金融扯上关系,最多就是把房租现金流打包成ABS去融资,但这个完全和租金的上涨没关系。

要按照理解房价的逻辑来理解房租,必须满足以下两个条件之一:

1)要么房价的上涨完全由居住需求决定,也就是住房的居住属性的基本面决定。

2)要么租房也可以获取房屋升值的收益。

显然两个条件都不成立,因此用房价涨了,房租就要跟着涨的逻辑来解释现在的房租上涨原因,完全站不住脚。如若不然,为毛过去十年房价上涨的幅度,远远高过房租?难道是因为租房市场十年都不理性,现在突然一下子“幡然醒悟”了?

3、房租上涨的本质,是让租房定价权的转移

什么叫租房定价权的转移呢?简单来说,以前的房租平,是业主和房客两端来决定。现在更多地由大型中介来定,比如大家讨论得比较多的链家下的自如,后面我会附一个自如前员工的自述,帮助大家理解这一点。

简单来说,以前的租房市场是一个相对分散的市场。这其实没有什么不好,虽然存在黑中介,房屋品质不高,服务质量不好等各种问题,但不要忘了这种市场形态的最大好处:它是充分竞争的,消费者剩余最大。(这里的充分不是教科书的定义哈)。

在一个竞争较为充分的市场,各类不同的产品,会满足不同客户的需求。比如好的公寓,可以高价钱租给收入高的白领。老破小租金就低一点,租给刚毕业的大学生或者收入低一点的白领,这没什么不好。

后来呢,后来大中介在资本的推动下,走了一条整合房源的“托管”模式。

这样的模式,让房源更加集中。不要信那些中介的报告,说啥中介无力控制房源,都扯淡的。不然怎么会约谈后,这几天又承诺一下子放出12万套存量房出来?

房源集中在中介手上,这时候定价权就完全转移到中介手里。

中介一开始可以拿着资本的钱,疯狂补贴,烧钱游戏,类似早年的千团大战和打车大战,比如后文案例当中的自如一开始圈用户圈房源的套路。但这个游戏不能持续下去,它和滴滴这样的平台,有着本质的两点不同:

1)房屋中介(包括长租公寓)是一个非常重的商业模式。

各种运营和财务融资成本不允许它一直烧钱,必须尽早造血实现现金流。

2)托管模式的房屋中介平台,并没有能力增加房屋供应。

这和滴滴这样的共享平台有着本质的区别。滴滴虽然也是个大的中介平台,但它可以利用闲散资源,显著增加公共出行交通工具的供给数量,而自如这样的平台,无法增加租房市场的房屋供给。

重模式运营,决定了这些中介,必须要想办法转移成本,否则现金流难以为继。而无法新增供给,则导致了房租上涨在传导上,一定程度变得“刚性”。本质上是收刮一部分“租户剩余”(消费者剩余的概念了解一下)转移给中介,用以补贴其庞大的运营开支和融资成本。

行文至此,其实逻辑很简单明了:房租的上涨,就是一个定价权转移的游戏。自如这种中介平台,不能甩锅,也甩不了锅。事实上,正是这些平台在资本助推下的经营模式,导致了房租的短期快速上行。

4、房租大幅上涨会持续吗?

我认为不会。

在自然充分竞争的市场条件下,房租价格水平,完全取决于供需基本面。这就意味着,只要房屋供给不出现持续的大规模的减少,或者人口流入不出现持续的大规模的增加,那么房租的上涨还是应该和过去十年呈现出来的规律一样,即与个人的收入增长相匹配。

那现在资本主推的中介这种“托管模式”会长远地根本地改变房租上涨的逻辑吗?

答案是不会。

两个原因:

1)政府不会允许。

我说了,房租的大规模过快上涨,会严重影响中低收入民众的边际消费倾向,对整个经济来说,是个负和游戏,是有伤害的。还不用考虑社会稳定,民生问题等维度。事实上,自如等北京主要的中介,已经被约谈过了。

2)自然的商业规律也很难支撑整个模式长远发展下去。

很简单,如果房租持续大规模上涨(每年20%-30%),会出现什么结果?

供给上,会不会有更多私人房源流入市场?私人房东会不会有更强大的动机来提供更好的装修,更好的服务?一定会的。

需求上,现在北京上海深圳的房租收入比,已经到了4成到5成,你说每年都像现在这样涨,人们还会留在这些城市吗?不会的。

不要说一线城市机会多,资源好。住的地方都没有了,还谈个X的机会和资源,会有人撤离的。

供给增加和需求减少,价格自然会下来。我不认为这些中介可以实现全部垄断。更重要的,我不认为房租传导有柴米油盐一样的“价格刚性”。房租高到一定程度,供需规律自然会发挥作用。

房价因为有金融属性,人们买的是预期,房租可没有这个东西,你会因为预期房租上涨而刻意租房吗?你不会。

(刚性)供需规律对房价没用,但是对房租一定有用。

综合以上,目前的房租上涨,中介公司不能甩锅,但这也符合资本逐利的规律,也没有什么好过多指责的。但这个模式不可持续,自然会有均衡的租金价格出现(在政府监管、竞争、供需的合力之下)。均衡的租金增长,不会偏离居民收入的增幅太多。

此外,人们看待房租上涨问题,不应该盲目恐慌,将其和房价简单类比,通过“线性外推”得出不合理的结论。

且让子弹多飞一会儿吧。

一名自如前员工关于自如租房模式的自述:

链家租房布局:

链家最早开创了两个租房事业部:自如和丁丁,进行租房市场两个方向的开拓与尝试。自如是资管方式,丁丁还是类似于传统中介,丁丁一直亏损半死不活状态持续到15年左右就夭折了,丁丁大部分核心员工回归链家或者直接去自如。

资管方式中介:

自如相比于其他中介不同是在资管方式,和业主签订一份长期3/5年合同,然后装修管理出租,定期向业主支付房租。

这种重模式在前期推广起来特别烧钱,基本是入不敷出,也比较谨慎。没有特别快的向全国推广,仅在北京试点,然后尝试了上海、深圳、杭州,最后广州、成都、武汉、天津、南京,基本选人才流入多或者说是码农这类高薪群体聚集地来布局

信息+人力资源优势:

自如前期开拓市场最大的优势是背靠链家,链家有成熟的实勘楼盘信息系统,都能精确到每座楼的电表箱在哪,而且房屋交易信息都在,可以随时跟踪新交易的房屋,也有业主的联系方式,业主刚买了房立马沟通收房出租一条龙服务。前期自如员工不足时,几万名链家员工和遍布全北京的链家工作站成了自如的助力,链家员工也可以替自如收房,收上来之后有收房绩效,根据收房数量也有季度年度的奖品激励手段。

收房租房整套流程:

与业主签订收房合同 - 配置人员上门实勘录入装修工单 - 几家合作的供应商按照工单进行装修配置家电 - 配置人员验收并通知保洁(有问题返工) - 保洁人员开荒 - *有一定装修空置期 - *品质监察人员抽查 - 综合管家标价释放房源出租 - 普通管家带看 - 与租客签1年期合同。

发展和定价策略:

最早自如承诺3年不涨房租,过了三年期再新签的合同就不履行了。每隔段时间有租金减免、服务费减免各种烧钱签约活动,用户画像是40岁以下年轻人。

对于刚毕业大学生有海燕计划每年去各大高校宣传 免押金 租金月付 减免服务费各种优惠,养成大学生租自如的习惯。与各大企业有企悦会合作,企业在职员工减免一定服务费。服务费优惠是累加的,老租客每年折扣会增加。

自如基本收合租房时都会重新装修把公区打个隔断多出一间,北京拆非法隔断但是鼓励优化间,CCTV报道过鼓励优化间的事,和一线人员交流过,隔断和优化间之间的定义总是有办法处理的。就算隔断被举报了就是强行拆掉,然后自如给免费换租或者退租一次,多数还是赌没人举报,换租退租的成本远低于登记优化间的成本。

自如房源释放定价是综合管家设置的,每次都是从系统指定最高价开始,一段时间租不出去就下降,热门地段有些时候会类似于小米饥饿营销似的,不会直接释放,可选择少,再加上带看管家有时候会说这个房子有好几个人在考虑,营造紧张氛围,租客就直接租下来了。

合同是一年一签,每次签都会小幅度涨房租,考虑搬家找房成本一般都会默默接受,如果退租出去的房再挂上,直接按照新指导价来了,直观感受就是涨了1000多这种。

还有一个策略,一些和租客快到期的房子会按照新指导价直接挂到APP列表里,状态是配置中不可签约,如果用户选择续租就下架,如果用户不租就挂着直到退租后再出租,直接营造了高租价房源少的氛围。

服务费:

每年收大约1个月租金的服务费(很流氓,中介费好歹是收一次,把业主和房东牵个线就好了,这个是1年签一次合同就收一次),包含专属管家服务,其实就是替租客、房东解决房屋问题的代理人,每月2次保洁服务(合租只打扫公区),免费维修(仅限于非人为损坏),免费宽带(基本是最差的那种)。

甲醛:

这个是很多报道了,大家可以去网上搜。

我觉得最恐怖的是自如这种中介来做了这个市场,原来房东是不可能抱团,而且空置期很伤,简装、朝向啥的都可以来议价,中介来做了就不考虑单套房屋的支出收入,只需要保证整体收入支出就好,原来的中介只是牵线搭桥,定价权还是业主说了算,签一次合同收个中介费,之后直接和业主直签就行了,中介垄断了以后怎么涨中介说了算。

政府约谈了,说不会再涨了,那之前涨的那些咋办?

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