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专家畅聊下半年楼市!厦门已筑底,四季度或将回暖

小鱼购房帮 2018-07-05 23:34:28 阅读:

2018年上半年已经结束,回顾厦门楼市走过的上半场,可以用冷静平稳来加以概括,二手房春节后成交呈疲软的状态,到五月份才慢慢回升到日均五六十套的成交量;新房市场住宅成交量呈“腿斩”,总成交面积仅36.24万平方米,只有去年同期89.35万平方米的四成左右。

土地市场也是猛吹冷风,今年上半年厦门共成交了5幅商住用地,成交总建筑面积42.238万平米,平均成交楼面价25419元/㎡,同比去年下跌了11%;就在7月2日的下半年首场土拍中,厦门土地市场依然延续了上半年的颓势,仅有一幅地块楼面价破两万。

楼市“上半场”已落下帷幕,在迈入“下半场”之际,小鱼网采访了业内大咖:厦门新景祥公司总经理张建、大块悉达总经理叶旭端女士,针对厦门楼市上半年进行年中总结,并对下半年进行展望:

专家畅聊下半年楼市!厦门已筑底,四季度或将回暖

▲ 张 建

▼ 叶 旭 端

专家畅聊下半年楼市!厦门已筑底,四季度或将回暖

01、谈:下半年产品

厦门楼市上半年的市场表现都较为平稳,在下半年有很多新品入市,除了别墅以外,还有很多小户型的高层产品,像融侨观澜和万科金域堤香都有60多平精装产品,您怎么评价这些产品,相比市场现有的产品,优势有哪些?

厦门新景祥公司总经理张建

很多高价地项目纷纷都采用了这种比较小的极致精致户型,其实是针对现在的市场做出一个调整,用这种极小户型来满足刚需的购房需求,刚需购买能力比较有限,所以只能压缩这种户型的面积来满足他们。

这种户型的优势,毋庸置疑就是总价优势,比较精致极简,然后还能满足基本的功能需求。这个其实跟香港的一些发达地区比较类似,房价高的地方,户型肯定会越来越往极致的集约化的方向去发展。

大块悉达总经理叶旭端

融侨、万科和保利在翔安的项目,都受90/70限制,推出60-80平的精装小二小三房,在限价局势下,总价更低,适合刚需、极度刚改一族。上半年产品主要是叠墅、复式、95㎡以上的高层。现在产品形态更丰富,刚需可以参与进来了,但这种小户型,就是尺度不够宽舒。

02、论:高价地项目困境

有高价地楼盘入市的价格比拿地的价格还要低,请问您如何看待这种现象?

厦门新景祥公司总经理张建

我是认为这个现象是比较正常的,高价地现在要推向市场肯定是根据当下的市场去界定它的价格。目前来讲厦门的价格是被政府严格控制的,而且客户的接受程度也比较有限,态度是比较理性和观望,你不可能大幅调高它的价格。开发商后期在推新品的时候,肯定会综合、系统的考虑这个市场情况。

大块悉达总经理叶旭端

高价地入市遇上最严厉调控,尤其限价和限签,在业绩压力下,民企各家作风不同,想现金流快转的以低于地价上市,这目前只在厦门发生的特例!因为厦门目前可称全国最沉寂的市场,调控力度属于一级严厉,而且还没有其他城市的抢人政策。对于一些全国性企业而言,厦门低价卖不影响其大局,只是得服从其总部策略安排。

03、讲:土拍后续影响

前两年挤破头高价拿地的企业,反而在现在地价比较优惠的时候没有出手,本土开发商和央企国企成今年拿地的大户,您怎么评价这种现象?另外,今年的地价会对高价地项目和后市产生什么样的影响?

厦门新景祥公司总经理张建

从去年下半年到今年上半年整个销售市场比较冷清,大家现金回笼比较紧张,很多房企去年又耗费了大量的资金去拿地,而目前很多高价地进入一个比较难的开发时期,所以大家也都没有快速的去拿地。然后就是现在房企的融资难度在增加,没有那么多的钱去拿地了。

所以总体来讲,开发商资金状况和现金都吃紧,在拿地上转入一个比较谨慎态度。而国企央企,有比较充足的资金保障,可以在这个时候补入一些土地储备。这些地价肯定会对今后的市场产生一个价格标杆的作用,价格会保持在一个稳定期,不会说一直上涨。

大块悉达总经理叶旭端

厦门今年就是国企托底、央企抄底、民企沉默的局面,所以基本就是大底了。对高价地具有冲击性,毕竟拉低了区域地价均价。不过,这也树立了岛外房价历史性跌底线,同安无赠送无自然资源毛坯高层2.5-2.7万,翔安3-3.2万(有精装、赠送、资源的另外加价)。

上半年土拍相较去年前年是清凉理性,但毕竟今年土地到产品上市至少也要一年时间,土地是有地价优势的,但接下去要看大势,楼市不好高价地就比较吃亏,所以主要看扛力,地块多、不同城市有布局的房企就比较好挪移好扛。毕竟厦门前景和城市价值并未下沉,只是暂时被按住了。

限价其实是非市场调节行为,90/70规划限制也是,在长效机制建立同时,应该放开,商品房就该归属市场调节,只要抓住银行政策即可。另外,厦门本来就是移民城市,城市要发展也要大力引进外来人才。

04、辨:下半年楼市预判

您觉得厦门楼市下半年会继续延续上半年的走势么?能不能简单预判下?你对目前厦门楼市持什么样心态?

厦门新景祥公司总经理张建

我觉得下半年应该会逐步向好的方向去发展,现在厦门的房产市场已经进入一个筑底的行情,土地出让市场和一二手市场都进入了筑底行情阶段。所以下半年的市场,我觉得会保持一个平稳、然后缓慢复苏。到了九月十月,市场会逐步的复苏回暖,如果说政府有新的比较强烈的刺激政策出台的话,可能回暖的速度会更快。

对很多购房来讲目前是不错的入手时机,在这样的时间点,我是建议大家多看多比较,然后基于自己的需求,可以快速下手,错过了这个时机,市场会逐步进入一个复苏期。

大块悉达总经理叶旭端

厦门上半年属于重挫后缓慢回升阶段,局部有爆点,好楼盘好产品依然相较去化较好。二手则是量升价跌,基本每天50-75套的量,比去年当然是小年。下半年由于货币政策稳健中性并偏向适度宽松,滴灌开始。但楼市检察、打击投机不会松,秋季又是国内外局势错综会战的时段,股市难稳,楼市总体会保持稳健。

但厦门楼市随着部分楼盘新品上市,会带动成交,因为小户型楼盘来了,刚需一直存在,而且,确实是底部价格区间了。出现付款灵活政策是有的,但梦想大减价则很难,各家没紧张到那个程度。到了冬季,预判会有翘尾行情,对目前厦门楼市,基本已经是“还能再坏到怎样”的心态,房地产作为支柱产业的特性不改。

05、道:新房是否会降价

每一轮调整,都是以新房降价作为一个拐点。但是如今二手房有降价,新房却未出现。一般新房都有一个规律:市场难卖—媒体配合—电商—分销—降价,如今厦门新房很多已经走到分销节点了,如果分销还没撬动市场,是不是意味新房降价要来了?

厦门新景祥公司总经理张建

这轮的行情,对厦门来讲不大一样。以前这是一个普遍的规律,但现在厦门的新房因为被政府强势的压制了价格,大家处在一个销售难度高的阶段。很多开发商是把厦门当做一个标杆性地点,项目量少,不会对他的布局产生特别大的影响。但是不排除一些项目基于自己的考量会有一些有力度的动作出来,但也不会成为一个普遍现象。

大块悉达总经理叶旭端

政府限价就是帮助在打折了,限购就是帮助赶走外地客了。政策翻云覆雨,但也是会应时应势而变,不变的是人民群众的美好居住需求。

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