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买房买哪个楼层最好?如何选择住房楼层

子悠财记 2018-03-06 19:34:06 阅读:

上期买房一文中我的房买错了……,我们谈到要以投资眼光买房,买与时俱进的新房以及选所在城市新区。

关于新区,有读者留言说不知如何判断一个地方是不是重点发展的新区。有的偏远地方可能也被规划成新区,结果就烂尾了。

避免踩雷我们要选已经成熟,产业聚集的新区,如果该新区有大牌商业综合体,甚至是市政府要搬去,那基本可以断定是重点发展新区了。光环境好没有产业支撑的新区要谨慎。

大方向选好了,这期我们唠唠选房其它注意事项。

1、要不要买学区房?

选择买一套房,其实就是选择一种生活。房子的价值,不在于房子本身,而在于它周边的稀缺资源。

好的小区附近有地铁,有学位,有大医院,有大公园,有商业综合体……这些条件都满足的房子自然价格高,大家根据自己的需求以及能力挑选适合自己配套的楼盘。

其它配套都没什么异议,学位房争议挺大。要不要买老破小学位房?

首先我是看好学位房的。教育资源的不公平短时间内是解决不了的,“租售同权”也解决不了。学生那么多,好学校就那么几个,买房子都不一定能上,租房子能上的话那也是天价租金。

有人说“是金子总会发光,好学校也有学渣,没必要买学位房。”,好学校的小孩是不一定成绩就好,但眼界和资源一定会更高。

人脉和圈层比成绩要重要。买得起高价位学位房的一般处在社会链的中上层,小孩一开始的同学就都是较高层次家庭出身,以后注定资源更丰富,人脉更广。

买房买哪个楼层最好?如何选择住房楼层

认可学位房不一定就是要买天价老破小。如上图这种房子我是不建议买的。学位房政策变来变成,不确定风险大。就算学位确定了,这种老破房子是有天花板的,涨到一定程度涨不上去。或者涨幅不如新房。

以前买房的主力是70后,那辈人能吃苦,为了小孩的未来可以憋屈在老破小里,所以老破小学位房不但有市场,价格还能远高于同地区无学位新房。但现在买房主力是80,90后,以后接盘的是95后,00后。这几代人都更关注房屋品质,居住舒适度,对于高价位老破小学位房的选择会更理性。而且我也不相信住在这种环境的小孩会有幸福感和优越感。

我们印象中学位房就是这种老破小,还死贵,不买这种怎么买学位房?有一种学位房或者叫学区房,对应的楼盘是新房,价格也还合适,这种一般是名校的分校区学位房/学区房。

老观念认为总部比分校好,这不一定。决定一个学校的好坏不是师资资源,而是生源。据统计,成绩的好坏,生源至少占50%,校风占30%,老师平占20%。

中高档楼盘相对聚集的新区,买这里的父母一般都较年轻,学历较高,通常能带来更好的生源。优质生源往往能吸引到靠谱师资。

另外选学区房应优先考虑小学。初中一般派位、划分还是直升各地政策不一,而且未来政策可能会变化。把握当下,优先考虑小学。

2、如何挑户型?

一般选户型主要看中:户型方正,南北通,得房率高,收纳空间精细化……

有钱图舒适的买大户型、贵户型肯定没错。追求性价比高的或者投资型的选哪种户型投资回报率更高呢?挑受未来市场欢迎的户型!

最受刚需族欢迎的户型是3房或4房。在房价高涨的今天尤其是寸土寸金的一线城市,面积小、功能齐全的户型最受欢迎。

这里说下子悠挑户型犯过的错误。当时买龙岗中心城那套房时,从50-60平米小户型到170-180平米双拼大户型都有。最受欢迎的是78-89平米的三房四房户型。89平米有两种户型供选择一种是四房两卫,另一种是三房一卫加个方正大阳台。前者单价1.5万,后者1.3万,我们选了后者。卖房时四房两卫的卖5万,三房一卫的卖4.7万。

虽然三房户型涨幅更大,投资回报率更高。但如果能回到11年我会选4房2卫的户型(当然如果真能回去我肯定买南山了)

就因为少了一间房一个卫生间,我没能留在深圳!

我相信随着调控深入,房票难求,房价越来越贵的未来,这两种户型的差价会拉得越来越大。面积小功能齐全的户型会越来越受欢迎。

3、如何挑楼层?

买新房时不同的楼层开发商定价不一样。一般有以下两种定价方法:

1.“倒金字塔型”。楼层越高越贵(顶楼除外),楼层越低越便宜。我买的房大部分是这种。这种房一般中间楼层最好卖,然后是高层,最后剩了顶楼和低楼层。

2.“橄榄型”。中间楼层最贵,越往上以及越往下越便宜。这种盘高层最好卖,然后中间楼层,最后剩了顶楼和低楼层。

关于买高层还是买低层,萝卜青菜各有所爱,有人觉得高楼层等电梯久,手机信号差,还有的老人家干脆恐高,不喜欢高层;有的觉得低楼层采光差,通风差,有遮挡,蚊子多,不选低楼层。

我觉得相对于地段,配套,户型来说楼层显得微不足道,如果之前都挑了贵的,楼层方面可以挑便宜的。在二手市场上,只要不是顶楼和超低层,其它楼层价格差别不是很大。在楼市向好的时候低楼层还可能比在楼市差时高楼层卖得贵。

对于高楼层,如果有稀缺资源,如视野开阔,可以望江望海望山,即使贵些也要选高楼层。还要有大大的落地窗,这也是未来接盘的年轻人最喜欢的房子。

如果仅仅只是看到小区园林的楼盘,高楼层定价又高的话就完全没必要选高楼层。景观从高楼层往下看,花园很小,还不如住在低楼层。一般3-6层,视野正好在树梢上方,看整个园林视野最开阔。

此外要注意的是不要买顶楼,漏水是大概率事件,即使是大房企也无法彻底解决顶楼漏水问题。1楼和2楼普遍认为采光不好,蚊子较多有遮挡。所以1,2楼一般不受欢迎。尤其有的1楼设置商铺,甚至开饭店,都会影响2楼居住舒适度。

总之除了可以看稀缺资源选高楼层,如果是“橄榄型定价”,高楼层和低楼层随个人喜好挑。如果是“倒金字塔型”定价,3-6层性价比最高。

买房还有好多细节,比如选大房企还是一般房企?选物业便宜的还是物业贵的?选毛坯房还是精装修房?选别墅还是选大平层?选住房还是商住房/写字楼/商铺?以及要不要买车位等等。一时半会也讲不完,慢慢来吧。

最后提一下大家买房忽略的却是很重要的一项:买房一定要选好邻居。

前阵子网上流传的:

如果想让你的房子升值,你一定要跟有钱、有权的人做邻居。他们会帮助你解决一切问题,比如让垃圾填埋场远离、让地铁线路越来越多、让学位不断改善。而且你要想明白,你所在的省市里,最富有的人生活在哪里,最有经济活力的区域是哪里。

这个绝对是对的。记住你邻居的层次决定你的层次,更决定你孩子的层次!

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