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2018年厦门楼市走向

小鱼购房帮 2018-01-16 22:46:04 阅读:

2018年伊始,全国楼市便炸开了锅,约10个城市开始释放出定向放松的政策。

在1月6日,厦门市长庄稼汉提到,2018年实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求;上周,五部门规定办公类建设项目不得改建住宅,企业违法将进黑名单;而在11日省住建厅表示:厦门房价继续稳控在2016年3月份水平。

一时间,厦门楼市炸开了锅,这是要放松还是要更严格呢?今天我们有幸邀请到了戴德梁行厦门公司总经理潘育敏女士、厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建先生还有厦门购房内参创始人黄汉彬先生一起聚焦楼市“变局”,把脉厦门“差别化调控”方向!

2018年厦门楼市走向

以下为访谈实录:

城市定向放松楼市调控 影响几何?

戴德梁行潘育敏:这次年初的部分二线城市定向放松,其实是有两种模式,一种是兰州这种从片区上进行放松。还有是强二线城市,比如南京的引进人才的政策,其实它调整落户或者购房政策,主要是为了留住人才,从而促进当地整体的发展。但是不管怎样,最终都是要贯彻“房住不炒”的政策,这个方向是不会改变的。

购房内参黄汉彬:近期出现的这种“放松”的迹象,确实会引起大家的恐慌,因为按照之前调控周期的经验,每次出现放松的迹象,楼市都会有一个反弹的过程。但是,这次调控的主基调是不变的,真正放松的可能性还是比较低的。

新景祥张建:从不同城市的政策可以看出,调控不再一刀切,分为三个方向。一个是因城施策,根据每个城市自己的特点做一些微调,符合城市发展;第二个是因域施策,主城可能还是高压,需要放松的地方逐步放开;第三个叫分类调控,比如针对特定人才实施不同的落户或者购房政策。这种差别化的调控其实是每个城市为了其更好的发展,而不是从根本上放松调控。

差别化调控突破口会是“人才”吗?

刚需刚改的购房门槛是否会降低?

购房内参黄汉彬:我认为厦门本身对人才的吸引力是比较弱的,所以推出更好的的政策吸引人才,是必要的,这个政策不是为了“调控放水”而是为了留住人才,厦门必须加入人才争夺战。

至于怎样才算是满足刚需,支持改善,我觉得把交易税费降低是最直接的。但是刚需到底是买得起房的叫刚需还是有住房需求买不起房的?这个标准很难判定,现在厦门买房的最低标准首付至少80万,这是个门槛。但买不起房的那部分人群,也是住房刚需,这部分刚需就需要靠租赁房、共有产权房、保障性住房等来解决这个问题。所以满足刚需,不一定是降低购房门槛,有多元化的方式。

戴德梁行潘育敏:政策不管是如何,始终会坚持“房住不炒的”主旋律。具体怎么去满足刚需,可能更多的会从供应端来解决这个问题,比如保障性住房、长租公寓这些供应来解决刚需的住房问题。

新景祥张建:其实现在城市之间比较的是健康的经济发展,归根到底比的就是资本和人才。而在目前,调控这么严厉的状况下,买房都成为一种稀缺的资源,还怎么吸引人才?其实这轮“定向放松中”,反而人才战略才是核心,“调控放松”不是目的,但可能很多人会误认为是放松的信号。

租购并举方案实施会对楼市产生什么影响?

戴德梁行潘育敏:租购同权与租购并举其实是两个不同的做法和概念,租购同权在中央层面已经确定下来,只是落地在不同城市细则还未出来,在厦门也还是个空白。而租购并举是从供应端来考虑的,首先在市场上有一定存量的住宅后,推进租购并举也是比较合理的时期;第二,此次租购并举方案是政府推进、多个市场主体共同推进的一个解决方案,政府鼓励并推动市场多个主体提供租赁住房,包括民企与国企,其中就包括了多个品牌的长租公寓的出现。

新景祥张建:租购并举其实可以说是国家层面最高层次的供给侧改革,围绕它,未来国家将实现一个完整的“居者有其屋”体系。对于这个体系的人群可以分为三个层次,一个是满足保障性住房、廉租房条件的低收入群体;一个是吸引人才或是白领阶层能够接受的长租公寓人群和人才用房;还有就是拥有80万元购房门槛的人群。国家对于每个层次的供应应该都会有一定的保障,比如结合地铁推出地铁保障房和保证商品房市场的稳定、逐步形成体系的长租公寓市场等。

租购同权是否会在2018年得到推进,我觉得,它会随着城市的发展,教育、医疗资源的不断丰富而去慢慢推进租购同权这项政策的实施,是会经过很长一段时间的发展。

长效机制的建立是否意味着“短期调控”会退出?

购房内参黄汉彬:老实说我对这个长效机制其实是比较悲观的。厦门目前所拥有的的社会资源并不充足也不均衡,公共资源对于有房有户口的人都已经不够充足了,若要在把租房的人的权利也加进来的话,其实是比较难的。不过我觉得政府是有决心要推进租购同权的,但是前提是要把资源都配齐,这样的长效机制才是比较健康的。

调控其实是对于市场主观能动性的一种反应,2018年调控会不会退出并不重要,更重要的是会不会放松。在我看来,2017年可以说是最严的调控,在2018年这个调控应该会适当的放松。

戴德梁行潘育敏:国人热衷于买房,主要是因为绑定了太多的社会的资源,最重要的一点就是教育资源,想要做到租购同权必须在供给端给予充分的保障。

但是我对于这个长效机制还是比较乐观的。我发现一个可喜的改变就是在长租公寓板块,由于政府的鼓励、开发商转型需要、社会资本投资的需要、租赁市场痛点的需求、政策上的支持、金融体系上的支持、多市场主体的支持,租赁市场尤其是长租公寓上有了极大的发展。再讲到教育上的同权,不少长租公寓在幼儿教育这个阶段,已经对相关资源进行整合与填充。

新景祥张建:首先是“房住不炒”这个大基调是不会突破,其次,“高压调控”也同样不会突破。不管是用长效机制还是短期调控,都是为了维持这个高压调控的状态。如果说长效机制能够维持住这个高压的状态的话,那么短期调控就退出,反之短期调控就持续进行。

之所以会造成房子这十几年来的狂飙猛涨,主要就是房地产投资属性远远超过他的功能属性。而这次的长效机制与调控就是为了将这个投资属性、金融属性降低,突出其功能属性。但是长效机制需要各方面去协调、去均衡发展,未来的实施与发展还是相对而言是一条比较艰难的道路。

高价地产品集中入市 厦门房价格局是否会改变?

新景祥张建:在2017年已经有部分高价地项目入市,推出的大部分是别墅或者是类别墅产品,高地价带来的高成本也确实让开发商不敢去卖高层的产品,即便这些高价地产品已经做的相当不错了,但跟周边老盘相比,高价地想要盈利或者保本,在价格上劣势还是比较明显的。这也是为什么2017年开发商都推可以提高溢价的别墅类产品来试探市场而不敢推高层的重要因素。现在很多开发商也在以时间换空间,以求在一些“老盘”逐步消耗后,再来推出高层产品。政府层面,可能对一些高价地项目会放松“限价”,但是放开后在目前市场情况下销售会如何还不好说。

戴德梁行潘育敏:不止厦门,2016年-2017年全国都涌现出很多高价地,据统计有约80%的高价地都没有推出来。这对开发商来讲确实是个很大的挑战,也会倒逼开发商去做产品的提升,但是厦门高品质产品的溢价能力在目前还没有显现出来,想要单纯以产品来提升价格获得市场认可还是比较难的。

购房内参黄汉彬:每一轮的深度调控期,对厦门市场的产品都会有一个推动的作用,倒逼开发商提升产品竞争力,购房者会获更有品质的住房。比如现在厦门不少新房都是精装修,甚至别墅都开始了精装修,但前提是花费的金钱也就更多。2018年肯定是高价地集中入市的时间,但是对价格体系会产生什么样的影响还是不好说的。目前市场偏冷,如果政策上没有放松的话,明年高价地的开发商要么继续不卖,要么很可能高层产品会“割肉”卖,但是“割肉”不等于“降价”,对比2017年,新房价格可能还是会有一个小的提升。

2018年厦门市场如何走?房价会走向何方?

新景祥张建:2017年整体供应量仅119万平米新房,成交约140万平米,还不到2016年的一半,创历史新低!2018年,从供应量上来说,应该会有个提升,在150-200万平米左右,成交量应该也会有所提升。价格上来讲,在2017年12月,厦门的整体均价首次突破了4万/平米的大关,2018年有可能会更高,厦门3.5万元/平米以下的楼盘会越来越少,供不应求的局面让厦门房价不具备下行的空间。

戴德梁行潘育敏:厦门楼市供应偏紧不是一两年的问题,而是连续四五年供应都偏紧,开发商、购房者和政府都了解这种情况,这就造成大家都厦门楼市价格的预期还是往高处走的。但是,可以非常明确的说在2018年很难出现一个很大的涨幅,厦门房价已经稳居全国第四,各方都很关注厦门这个城市,政府也有来自中央调控和民生的压力,包括城市能否留住人才的压力,在种种压力下,厦门房价猛涨的可能性是极低的。

购房内参黄汉彬:新房市场应该是相对稳定的,二手房可能在2018年会有一个触底-回暖的过程,其实现在的价格已经相对比较低了,比起高峰期降了有15%左右,2018年的某个时间点可能还是会有一个触底的过程,触底后就会回暖,毕竟压制久的购买力还是会释放出来。

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