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油价飞,通胀起,货币紧,房价还怎么涨?

秦小明 2018-01-16 22:08:43 阅读:

油价飞,通胀起,货币紧,房价还怎么涨?

1

前两天就有老铁在后天催我谈谈房地产。

兰州取消限购啦!其他城市也跟进啦!股市里房地产板块被爆炒啦!

天哪,房子又要暴涨了!好焦虑,越来越买不起了!小明救命!

如果一直follow我的老铁,不应该这么不淡定才对,我猜给我留言的一定是新进的同学。

老铁们一定要习惯这些时不时的市场冲击,面对任何市场波动,无论TA出什么政策,都要保持一颗佛系少年的心:

油价飞,通胀起,货币紧,房价还怎么涨?

然后去看看银行卡的余额,没有一个亿的,赶紧想办法赚钱。

焦虑房价涨跌,有个毛用?

2

对于兰州等地的地产调控「松绑」,我没有太多的点评。大家去看看人民日报的表态即可,我基本表示认同。

人民日报的观点是:

楼市调控不会「拉抽屉」。

之前各地推出的房地产调控措施略显粗糙,很多规定带有“一刀切”色彩,有些还是临时照抄其他城市的调控措施。随着楼市调控常态化,一些地方势必会结合本地情况对楼市调控措施进行细化与优化。

部分地方楼市政策的调整,正属于对前期政策中刚性、粗糙部分的适时修正。在“房子是用来住的,不是用来炒的”已成为全社会强大共识的背景下,中国楼市从严调控的基调不会改变、长效机制建设的步伐不会放慢、防范和化解风险的决心不会动摇。

你可以不听小明的话,但是Dang的话,我建议你还是要听一听的。

3

如果把目光从房价本身转移到A股房地产股票的表现上,可能就是另一番图景了。

从2018年开年至今,A股的房地产行业指数已经累计上涨超17%,在整个股市里算得上一骑绝尘。很多个股的涨幅超过了50%,还有部分股票快速翻倍。

谁说中国股市赚不到钱?这还叫赚不到钱?

油价飞,通胀起,货币紧,房价还怎么涨?

那么问题来了,这些房地产股票涨了这么多,是不是风险很大,要开始跌了?

依我看,答案是否定的。按照我之前对A股的「价值」逻辑,房地产板块接下来还要涨。部分股票的涨幅还远远没有到位。

你比如说,龙头大房企的市盈率PE(公司股价/每股盈利的倍数,通常用来判断公司股票估值的高低,PE倍数越高,估值越贵)还趴在地上:

保利地产13倍,金地集团11倍, 绿地控股14倍,万科A19倍(这个算勉强fairly priced)

再看行业的估值水平:

白酒板块39倍

食品饮料40倍

家电板块24倍

那么房地产板块是多少倍呢?

19.5倍!

所以你说它应不应该涨?

房地产行业从开年到现在这一轮的暴涨,包括接下来大概率的继续涨,是不是等于房价要涨?

Of course NOT!

不可否认,部分城市限购政策的「松绑」给了市场大张旗鼓搞房地产股票的一个情绪爆发的导火索,但它不是本轮地产股暴涨的主要逻辑。

本轮地产股暴涨的核心逻辑,和去年白酒板块、食品饮料板块、家电板块的上涨是一毛一样的。那就是:

估值修复。

什么叫估值修复呢?就是有业绩的公司,但是PE倍数趴在地上,很便宜,有上修的动能。

茅台都可以炒到40倍,为什么龙头房企只值10倍甚至更低?

茅台市值都过万亿了,总不能还大张旗鼓的搞它吧,总要等业绩上来消化一下这个估值水平再搞对不对。同样的逻辑也适合其他去年被爆炒过的白马股。那么此时市场里还没被搞过的有业绩的,但是估值又趴在地上的板块还剩什么?

房地产!

接受大资金主流机构爆炒的历史重任,在2018年开局,就当仁不让地被房地产行业扛了下来。

所以,房地产板块股票的暴涨,和未来房价的暴涨,没有多少关系,不要过度脑补。甚至和「赌调控放松」也没有特别大的关系(有,但不是主逻辑)。

从预期博弈的角度来说,去年地产股趴在地上一整年不动,主要是受到政策高压宏观金融条件收紧的影响,既然今年开年出现了局部的调控松绑,那这个预期边际改善带动的估值上修的力量就喷薄而出了。

也因此,如果未来大规模的调控放松预期没有兑现,那么房地产板块股票估值上修的空间,就不会有想象那么大。不过这不是现阶段考虑房地产板块股票走势的主要矛盾,这是未来要考虑的事情。现阶段的主要矛盾是:

先把股价搞上去,至于之后的预期能不能兑现,之后再说。

4

始终如一地,我坚持认为看房价的大周期,只需要看货币和信贷周期。

那最近这段时间,影响货币和信贷周期的因素,有没有发生显著地改变呢?货币政策会不会朝着有利房价上涨的方向边际放松呢?

有,不会。

第一个「有」,最主要表现为通胀预期的显著边际升温。

有金融常识的老铁,应该都知道,通胀一起来,货币政策必须要收紧,这是任何国家任何经济体制里都不能回避的问题。任何经济体都承担不了高通胀肆虐带来的后果。

搞金融的都知道,看通胀,最终极的指标是看什么?看CPI吗?如果你还只会盯CPI来看通胀,那说明你可能是还没有入行的刚毕业的小朋友。稍微有点经验的老鸟,都知道通胀的终极指标是看油价。

而就在过去两天,布伦特原油期货主力价格已经升破70美元每桶,爬至三年以来的高位。

油价飞,通胀起,货币紧,房价还怎么涨?

而且本轮原油价格的快速爬升,跟以往的波动主要由供给侧(比如地缘风险事件,减产等)主导不同,这轮油价上涨,全球经济强劲复苏带来的需求增加才是主导。从去年底开始,全球主要经济体都同步地展现了对原油需求的增长,而由需求增长导致的油价上涨往往都具有较好的持续性,直至下一个需求萎缩周期的出现。

原油作为大宗商品之王,它的价格一涨,其他商品那还不跟着涨?商品作为经济的上游,上游一涨,中下游的价格跟着涨不涨?

一定会涨,这是三岁小孩都想得通的逻辑。尤其是原油这种涉及中下游产业链十分丰富的商品,它的持续涨价,几乎板上钉钉地决定了CPI会被带起来。

既然本轮油价的上涨由需求驱动,未来很可能是油价走出过去几年熊市进入牛市的起点,那么通胀预期的持续快速升温,就不足为奇了。

通胀预期一起,加息的步伐只会越来越快。

不信看美国,看欧洲,看日本,都已经在显著的边际收紧货币。中国呢?2018年上调1-2次基准利率是大概率事件,而且市场利率在去年触及4的阶段高点后,并没有任何要下来的迹象。

5

在原油价格持续上涨带动通胀预期升温的全球宏观大背景下,你认为中国在信贷政策方面还有什么可选择的呢?如果你是管理层,你也不可能不顾大环境,大趋势,逆周期而动吧?

因此,从货币这个源头上来说,未来房价上涨的根本驱动因子,已经偃旗息鼓,彻底熄火。全球经济都在进入货币紧缩和常态化回归的进程,中国并不能「特立独行」。

至于中国政府在执行广泛的「冻楼」政策上,是否会出现大范围的松动,我的看法是比较悲观的。

道理很简单,「冻楼」的作用其实是双向的,它既控制了价格的上涨,也控制了价格的下跌。现在的情况,很多人是认为冻楼的政策一旦放开,是不是房价会暴涨。但其实从管理层的考虑来看,更担心的是,放开冻楼会导致房价快速冲顶后的急速下跌,以及随之带来的对金融系统的冲击。

把房子给你冻住,打掉流动性,本身就是一个「缩表」的过程。因为商业银行在考虑住房抵押贷款时,有限售约束的房子,肯定要打一个更大的折扣,这就是减弱了房子作为信用中介派生货币的作用。这个过程,对于银行来说,就是一个被动缩减资产负债表的过程。

那对于持有房产的人来说呢?其实是一个「变穷」的过程。

很简单,你持有一套价值500万的房子,自己首付200万,贷款300万。

由于这个资产是不允许交易的(至少在一定时间周期内),没有了交易,就没有了价值。或者说价值变成了账面上的数字而已,不能变现的价值,就是没有价值。

但是你的负债还一直在呀,即便在限售期,你还要一直给银行还贷款是不是?所以对于这个房子来说,你一直在支出,但是没办法在短期内变现,所以你在被动变穷。

当下很多人还在赌政府会放弃「去杠杆」的目标,还继续秉承「刚兑信仰」和「央妈信仰」来对赌高层治理房地产问题的决心和意志,我认为这种对赌是不明智的。

很多人都拿过去十年房地产调控「越调越涨」的历史来证明本次也是一样,但他们一直选择忽略了时代背景早已变迁的事实。

调控或许还是那个调控,但经济早已不是那个经济,全球经济金融环境经过过去十年的演变,如今早已沧海桑田。你怎么还能指望刻舟求剑一样地来理解当下中国的房价问题呢?

钝刀割肉,就是对中产最大的温柔。

PS:很多老铁会在后台问下面这些问题:

小明你是怎么写文章的?为什么你说的知识我都懂,但是我就不能这么系统有逻辑地表达出来?如何思考问题才能直达要害和本质?如何在万千信息当中抓住主要逻辑?

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