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房地产税要来了?2018我们还能买房吗?

子悠财记 2017-12-27 11:41:17 阅读:

房地产税要来了?2018我们还能买房吗?

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这几天房地产税的消息充斥着各大公号,动不动就是“楼市变天”,“楼市巨震”。于是子悠特地查看了下房产比较多的一个群的群聊消息,看他们是否真被“吓破了胆”。结果大家伙还是聊吃聊玩,压根没把这当回事。

房地产税要来了?2018我们还能买房吗?

借用朋友圈一句话,

“一群连首付都凑不齐的人,在讨论富人们纳多少房产税,都洗洗睡吧!”

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近一个月来,好几个朋友咨询子悠长沙买房的事情,她们都是手里有点余钱,想投资点什么又没有好的项目。觉得长沙是块价格洼地,又害怕买在高位。她们来自不同城市,不同职业,代表着大部分白领买房现状。

1、Cici,85后,老板娘,坐标深圳

Cici是我之前的同事,08年开始在深圳工作,她老公开了个物流公司。两夫妻加起来月均收入4万。本来一直租房,没有买房打算。后来看同事们买房不但生活稳定,房子也升值。13年时也在深圳买了套89平米的三房。现在房产翻了几倍,手里有了余钱看上了长沙这个价格洼地。想买个好出租的房子投资。今年5月开始咨询我并关注长沙楼市,我记得她问我最多的问题是“长沙去年已经涨了这么多了还有升值空间吗”上月问她房买了没,她一脸沮丧“先是找名额,买社保,挑房子,越挑限购越严。现在都要摇号买房了,彻底放弃了~”

2、Amy,70后,外企高管,坐标宁波

Amy是我们以前公司的老大姐,会赚钱,会享受生活,我们都很羡慕她。她在宁波有两套房,去年想换个学区房将其中一个1.1万卖了,现在挂到2万了。而新买的房也不尽人意。可宁波新房现在挂牌价都2.8-4.3万,遂想来长沙买,毕竟长沙均价才一万。一来投资,二来以后回来也有地方住(她老公是湖南人)。Amy觉得长沙房价肯定还会涨,就苦于不是长沙户口没有名额。现在在买社保,买完三个月社保可以凭学历落户。“希望这几月政策别放松,让我成功买到房。”

3、小姜,85后,央企工程师,坐标株洲

小姜是我大学同学。她和老公一个单位,都是研究生毕业。夫妻每月工资加起来税前一万。在单位附近买了套房自住。今年看到连株洲房价都疯涨,不淡定了,想在长沙买套房投资自住都行。又犹豫“现在房价不低,又限购,利息也高,买了真的划得来吗?”,“高首付加高利息感觉房价不涨个一倍都赚不到钱”,觉得“买套房要牺牲好几年的生活品质,每个月还那么多贷款,全家人都得紧巴巴过日子,利息就50~60万,将来房价涨成啥样才算是增值保值了?”其实小姜去年就在长沙看房了。从七八千价格看到现在一万一二,有点奔溃。一通抱怨后“希望能搭上末班车~”

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大部分犹豫近期要不要买房的大多是手里有些余钱,拿在手里怕贬值,现在买又怕买在高点,等等看形势又怕房价重启疯涨势头。

决定2018要不要买房,无非就两个关键因素:1.价格,2.需求

我们先看价格,房价会不会跌?

我不想谈什么“短期看金融,中期看土地,长期看人口”,太多人讲这个了。我只想说说我看到的。

我爸爸是工程承包商,以前确实是靠承包工程赚钱了,但现在钱越来越难赚了。我爸现在承包的工程是去年拿的合同标,价格是以去年的价格算。照以往,一个工程能盈利17%左右,但今年显然行情变了。不说应“营改增”要求,承包商要开具增值税发票以及人工费上涨这些支出增大项,光今年建材价格大幅上涨就是很多承包商不能承受之重。我爸说这样都不知盈利有没有10%,做完这个工程以后再也不做了。

我小舅也是接了个一百多万的工程,照以往标准也就挣个2,30万,上周他的工地还出事了,一个工人从楼上摔下了,头直接着地,颅内出血挺严重的。全家都在唉声叹气,本来利润就减少,还出了这事,这工程白干了。我小舅以后也不会轻易接工程了。

我说的故事对房价有什么影响呢?房价的主要组成部分包括土地费用、建安成本和销售费用等。建安成本一般由人工、材料、机械和各种其它费用等构成,而一般情况下材料费用所占的比重是最大的,因此,建材价格的变动往往对房价带来很大的影响。

大家想承包商由于建材价格上涨没有利润或利润很小都不干了,谁来建房子?那开发商必然要提高价格,给人合理的利润,交易才能持续吧?今年随着房价上涨,地价节节攀升也是众所周知的,隔三差五就有地王出现。最后一个销售费用,不管是销售人员工资还是营销费用都只会越来越高吧?

也就是说开发商拿地建房的成本越来越高,如果房价降到低于他们的成本,要你是开发商你会干吗?现在很多二线城市出现“面粉贵过面包”情形,即开发商拿地楼面价比周边在售楼盘价还高。这也是为什么南京长沙等城市新房都排队去抢。新房价格被限了,与二手房价格倒挂,有的甚至比周边楼面价还低,抢到就是赚到。

我们举个极端的例子,如果限新房价格一直存在,而开发商拿地建房成本又高,结果就是开发商无利可图,或者利润很小,那开发商肯定就不会再拿地建房,那结果会怎样呢?

上面讨论的是房价成本,实际上成本只是房价一个重要影响因素,不是决定性的。决定房价的因素是供需关系。

一线城市与强二线土地供应减少,人口持续流入这些老生常谈的话题不说了,还是接上面极端例子。

如果开发商不再拿地建房,那以后市面上将无新房供应。从古至今,只要是生意人都知道囤积居奇,奇货可居。无新房供应,二手房东手里的房子就成了稀缺物品,就算要卖也是价高者得。

而需求呢?截止2017年初,我国的城镇化率平均为57.35%,但是户籍人口城镇化率为41.2%,两者之间存在着16.1%个百分点的差距。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。在现阶段,我国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。条件允许的话,人人都想去大城市,住好房子。一线城市与强二线就十来座城市,房子就那么多,还要面临旧房老化,无新房供应,哪里够全国13亿多人抢的?到时不仅房价降不下来,租金也会水涨船高。

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看到这里,可能你们以为子悠要“忽悠”你们“为国接盘”了。放到以前,别人问子悠现在买房合适不,子悠总会说刚需任何时候都可以买。但子悠发现所谓的“刚需”都是“伪刚需”,现在谁没有住房?大城市没有老家总有吧?像前文提到朋友想买房一来投资,二来自住,她们“自住刚需”都是建立在房价会涨的预期上。

对于手头宽裕的人,一线与强二线人口流入的城市好位置随便买。在中国,投资房产还是比投资别的来得安全些。

对于手头紧,需要透支几代人积蓄在一线城市交个首付以后吐血供房的,不管是刚需还是投资都不要买了。无论从政策层面还是货币供应方面,房价虽然不降但绝不会像以前疯涨了。1万涨5倍至5万容易,5万涨2倍至10万难!

不要以为写有你名字的房子就是资产。资产是能把钱放进你口袋里的东西,而你吐血供着的房不但不能带来正现金流,还是把钱从你口袋里拿走的负现金流,它就是负债。这项升值潜力有限的负债不但不会让你变富,还透支了年轻人短暂的青春和对未来长久的想象力,很多甚至还透支了父母的晚年。

如果担心以后小孩教育问题,手里也还有些闲钱,可以在自己家乡人口流入的省会城市好地段买套学区房。最好租金能覆盖月供,即使不能变为资产也尽量少负债。最后以一首网上打油诗结束:

日日去楼市,

归来泪满襟。

普通工薪者,

不是买房人

注:以上子悠是从理财角度讨论2018要不要买房,如果在一线城市有套房产是你的梦想,你愿意为此奋斗不息,那就尽早买。本文纯属个人观点,不构成投资依据。大家对2018年楼市有什么看法,欢迎留言讨论。

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