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中国房价未来走势分析

秦小明 2017-12-13 22:00:27 阅读:

中国房价未来走势分析

中国房价走势与货币供应增速变化图(数据: Wind)

注:蓝色线表示房价(右轴)橙色线表示M2(左轴),可以看出,房价一般滞后M2半年到达顶点或底部。

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这几天总有老铁在后台给我留言,让我谈一谈房价,说任志强又在喊话,房价又要开涨了。

开篇先说两个非常非常非常重要的结论:

1. 经验最大的风险,是它在被验证无效之前,总是有效的。

这句话中文读着有点拗口,英文更好理解:The real downside of experience is that it works until it doesn’t.

2. 结论正确,并不必然保证逻辑正确。完全有可能是错误的逻辑,因为偶合,导致了正确的结论。

这个现象在中国股市里非常常见。比如有散户买了京东方,后来股价大涨,他会认为他以为的京东和京东方有关系的逻辑,导致了股价大涨的结果。事实上完全不是。大涨只是一种偶然巧合。

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其实我不太愿意谈房价的,因为按照我之前的逻辑,我对房价的两个基本立场没变过:

第一,关于未来房价判断的问题。

房价的走势,就看货币。这不是忽略其他因素,是大道至简。中国的房价,压根就是个金融游戏,金融游戏的根本驱动,就看金融条件(货币和利率)。

这个时候,你应该仔细看看本文的题图,相信你能得到关于房价走势的启发。题图可以点击放大查看高清版。

第二,关于现在要不要买房的问题。

买房投资的,我的观点一直是不建议,不管你哪个城市。即使有行情,也是鱼尾巴,性价比(风险收益比)不高;

买房自住的,看你有多急,十万火急的话,价格对你就失去了意义。就好像得了重病你不会考虑药的价格是贵还是便宜;如果不太着急,不妨再等两年,短周期至少到19年再看。

想买房但是连首付都凑不齐的,你的首要任务不是琢磨房价,是琢磨怎么提升自我怎么跑收入。你对房子的美好愿望充其量只能叫「准需求」,天天想着房价涨还是跌,对你有弊无利。

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然后让我们来看一下任志强最新一次的发言。

你仔细去看他的演讲稿原文,其实措辞和观点并不是一些自媒体吸引眼球所说的那样「任志强又开炮了,房价又要涨」。相反,大炮的观点出现了微妙的边际变化。

比如他说:

这次没有人知道会不会再启动了,谁也不敢说何时调整政策,以前我们都敢说,现在不敢说了,最近开会说建立长效机制。也就是说,可能会有一些变化,但是这个变化是什么,没有人知道。

比如他又说:

不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率,利率确实影响购房问题。但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。

比如他还说:

尽管中国的房地产是非市场化的,但是还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化,市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。

这些话和大炮以前的坚定看多房价的观点,多少有些边际分歧。至少我读完任志强的整篇报告,除了强调以前看多的几个逻辑之外,整体上,我更多地感受到了观点的「软化」。即使看多,也没有之前那么坚定了。

此外,在任志强的报告里,充满了一些常识性的逻辑错误。比如随便举两处:

大炮说,中国的GDP二季度的时候是6.9%,三季度变成了6.8%,为什么少了零点一个点,就是因为房地产贡献度下降少的0.1%。

这纯粹是屁股决定脑袋,为了看多而强找理由来支撑。

稍微有点经济常识的人都知道,GDP的增长由投资+消费+净出口三驾马车驱动,而房地产投资只是投资里的一部分。

中国三季度GDP从6.9%到6.8%是投资和出口增速下滑共同拖累所致,且构成投资的三大项(制造业、基建、房地产)全线下滑,怎么就成了任志强口中的「房地产贡献下降少的0.1%」呢?

此外,从2016年开始,消费对经济增长的贡献,就超过了60%。这个数据表明,中国经济对房地产的依赖,正在越来越弱,根本就不是任志强发言里所说的,没了房地产,中国经济就不行了。这纯粹是瞎扯。

事实是什么呢?事实是中国经济的增长,越来越靠服务业驱动,第二产业(包括房地产)的驱动正在快速边际变弱。

房地产销售和投资因为本轮调控一直在掉,但是我们观察到的是经济增长并没有受到特别大的边际冲击,这就是高层在政治局报告里提到的经济增长表现出来的「韧性」。

这股韧性,让高层更加坚决地要处理房价泡沫的问题。这是中国经济一个新的变化,也是观察房地产走向的新因素。它非常重要,但多数人还没意识到。

以后不要再动不动就搬出「房地产绑架了中国经济」这样的命题。

任志强还提到,看房价的的涨幅不能看平均,要分开看,平均没有意义。但他同时又说92年到17年,房价涨了7倍多,大学生的平均工资涨了40倍,所以按照房价收入比,房价根本不高。

看出问题了吗?前面说平均没有意义,后面又拿平均来支撑自己的观点,这tm不是耍流氓是什么?那我是不是可以拿最富有的一批人来说,不但房价不高,房价还远远低估?

这句MMP很早就想讲了!任大炮论证自己观点的方式,无F*ck说!

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为什么常见的「多头逻辑」是错的?

这些逻辑包括任志强的。比如任志强提到的土地、财税、户籍制度。这是他最新演讲里提到的决定房价涨跌的几个「政策制度」。

除了这些,市场上常见的「多头逻辑」还包括:

一线城市的资源优势,即虹吸效应。一线城市聚集了更多的资源,所以房价只会涨不会跌。

城镇化,因为中国的城镇化率还不够高,城镇化会推着房价继续涨!

中国的丈母娘文化,结婚必须要有房子,所以房价跌不下来!

先讲一个最基本的逻辑:

如果A是B发生的原因,那么一定要同时满足以下两个条件:

A发生了,B一定会发生 & B的发生,一定要以A为前提。

比如,在人健康的前提下,A是吃东西,B是感觉到饱。那A就是B的原因,B是A的结果。

如果我们把土地/财税/户籍制度/一线城市的虹吸效应/城镇化/丈母娘文化这些常见的多头逻辑统称为A(当然,你也可以把它们任意一个当做A),把房价上涨当做B,那能说明A和B是因果关系吗?

显然不能。

比如,回去看题图,中国很多城市在2015年初前后就出现过房价连续下跌,北京当年跌了长达8个月。

请问,在这段时间里,以上多头逻辑有何变化?

土地制度改变了?户籍制度改变了?财税制度改变了?大城市没有那么有吸引力了?城镇化停滞了?丈母娘不要房子就能嫁女儿了?

以上答案全部是,NO!

这些多头逻辑没有任何一个出现变化,但是房价竟然阴跌了将近一年之久!

再看看温州房价「逝去的十年」,以上多头逻辑,哪个被破坏了吗?

看15年下半年到16年,北上深还是北上深,为毛突然就暴涨一倍?为毛此前不涨?资源优势,人口因素,土地政策,全部无法解释这样的现象。

看16年下半年到17年,三四线城市的暴涨。它们的房价不少地方比上一轮一线城市涨得还要凶猛,那又是为什么?

要知道,三四线还是三四线,并没有任何大城市的优势,多头逻辑是不是自我矛盾了?

考虑房价的问题,一定要时刻记住,北上深十年前就是北上深,它们作为大城市的优势一直都在,但为什么偏偏房价暴涨只出现在有限的几个年份?

同理,中国的城镇化一直都在进行,人口一直都是那么多,土地制度财税制度也一直都是如此,丈母娘文化更是这样,为何房价只在有些年份暴涨,而不是一直暴涨?甚至有些年份还下跌?

比如2008深圳房价腰斩,2015年初全国范围的房价下跌,温州房价跌了10年,能说这些时候的「多头逻辑」突然消失了吗?并不能。

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最后重申本段子手的观点,在中国,庞大的房地产市场,早已成了吸纳过剩货币的池子。

房价游戏,早就变成了一个金融游戏。只要房地产的金融属性没有褪去,房价的涨跌,最核心的驱动变量就是金融条件,也只能是金融条件。

要把握房地产价格的走势,就必须搞懂金融条件的变化。

过去十年,是全球金融条件放松(货币政策宽松,超低利率)的十年。这在全球范围内催生了巨大的资产价格泡沫,在中国就主要表现为房价的飙涨。

反正房价过去十年是一直涨的,除了用人口、城镇化、土地制度等等来解释,你甚至可以用过去十年周杰伦的歌很火,导致了房价上涨,这样的逻辑来论证,结论一样正确。

Interesting,isn't it?

在牛市当中,只要你坚持看多做多,那就是股神,不管你的逻辑是对是错。

就像我们在股市的牛市里,看到大叔大妈都纷纷化身股神一样。

有理由相信,任志强这样的死多头,房市里一定一抓一大把,炒房的大妈不一定水平比任大炮低。只不过他比较有名,大家听到他的声音多一点而已,就像2015年多头的任泽平一样。

但你不能说这两位任老师就是神,甚至你要清醒地知道,他们的逻辑很多都是错误的,只是刚好碰上了房地产/股票牛市的大环境,才赢得了很多人的无脑崇拜和追捧。

这就是一开始我说的「偶合」,即偶然巧合。在专业金融领域,有素养的老司机都会承认这个事实:没有人能预测市场。所谓的「预测」准确,只是随机检验的偶合性使然。

如果你连房价涨跌的大逻辑都搞不清楚,即使暂时结论对了,也迟早会被忽悠掉进坑里吃大亏。

PS:关于未来的房价走势,我个人的观点非常明确,参考文章第2部分我对房价判断的两个基本立场。

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