独木帆 >首页 >楼市 >正文

南京地王崩盘:京港澳集团地王项目停工,惊得众人目瞪口呆

财经三分钟 2017-12-13 19:52:48 阅读:

曾经,哪一年不出地王,基本都不敢想象,

哪个地产商没拿过地王,都不好意思说自己是开发商,

而如今,时移世易,

曾经万众瞩目的地王突然扑街了,令地产业一片惊呼。

1、南京地王崩盘

南京地王崩盘:京港澳集团地王项目停工,惊得众人目瞪口呆

近期,在南京,京港澳集团旗下的一个地王项目突然停工的消息,像一颗深水鱼雷一样,在整个社会上迅速炸开,惊得众人目瞪口呆。

施工队悲愤的表示,京港澳欠了我们2000万的工程款,不给钱我们是不会开工的。

很多人感到不可思议,堂堂一个京港澳集团还给不起2000万?

2000万,对京港澳来说,自然是小菜一碟,可麻烦的是:

当年,京港澳在资金严重不足的情况下,历经61轮竞拍,才以47.6亿的天价夺得这块地王,下了过高的血本。

最后,2016年6月只得向中融信托借了34亿,约定12+6个月的期限,才撬动这块地。

而如今,2.2万元的楼面地价,原本计划准备卖4万元/平,但结果政府只允许卖2.5万元左右,明摆着要亏本。

最后只得搁浅,但34亿巨债转眼即将到期,在全年销售回款甚至不足5.6亿的的情况下,京港澳简直欲哭无泪。

而能否渡过难关,京港澳早已汗流浃背。

很多人痛骂京港澳贪得无厌,47.6亿的地价,贷款就达34亿,没钱还非要玩,加这么高杠杆,不死才怪呢?

实际上,京港澳很委屈,别人都是这么玩过来的,为什么就我不行!

而实际上,京港澳最大的问题不是玩错了高杠杆,而是没看清形势!

2、楼市高杠杆、高周转开始玩不转了

南京地王崩盘:京港澳集团地王项目停工,惊得众人目瞪口呆

与大型房企相比,京港澳还是太嫩了!

想当年,房地产市场气势如虹,地王层出不穷,房企百花齐放。

而万科却逆势喊出:不囤地、不捂盘、不拿地王的口号。

当是时,同行嘲其幼稚,民众笑其只会装给政府看。

然而,就是靠着这种模式,短短几年,万科就迅速跃居为第一地产商,令一众嘲讽者迅速闭了嘴,甚至开始向它学习。

究其原因,实在是这三个口号的背后,隐藏着过去十年,中国房地产发展的真正精髓:高周转

万科不拿地王,不是为了高姿态,而是为了减少土地成本,降低对运营现金流比例的要求。

不囤地、不捂盘,不是万科多善良,而是为了通过时间差,缩短资金回款周期,实现高周转,循环往复滚雪球。

就是靠着这份秘籍,万科霸占房企老大多年,而这个秘籍,最后也几乎成了所有房企的看家功夫。

而早就进入内地房地产业,一向习惯保险运营的港商,几乎全部落败,甚至连李嘉诚都未能适应这一高风险的模式,最后沦为路人玩家。所以,王健林敢说,清华北大,都不如胆子大,地产业就是靠胆子大撑起来的。

南京地王崩盘:京港澳集团地王项目停工,惊得众人目瞪口呆

地产商疯狂的玩高周转,搞时间差,必然带来高倍的杠杆。

而高杠杆,就是我想买地建房,预期可以赚很多钱,但我的钱不够,兄弟,你借我一点,到时候咱们一起赚。

借着这种高杠杆、高周转的模式,房企迅速膨胀,赚钱犹如割韭菜,从未让人失望过。

所以,你们还去骂已经哭成泪人的京港澳贪心,它冤不冤?

而京港澳,只是打响了地王崩盘的第一枪,一切才刚刚开始......

3、怎么玩,政府说的算

南京地王崩盘:京港澳集团地王项目停工,惊得众人目瞪口呆

其实也不冤,谁让它不长脑子呢。

月盈则亏,水满则溢,万事万物盛极而衰,房地产已经延续了长达二十年的牛市,再特殊,也躲不过规律的法则。

高杠杆、高周转带来房地产高速发展的同时,也带来了高度的风险,如果任由其膨胀,迟早有泡沫破裂的一天,到那时,整个经济可能都将陷入萧条。

所以,中央早就为地产量身,织好了毛衣,前二十年让你们迅速成长,后二十年,你们都听话点,别冻感冒了。

所以,当限购、限贷、限价、限售横空出世的时候,未提前穿好毛衣的都感冒了,有的甚至冻死了。

要知道在这种政策下,一套房要卖多少钱,连房企自己都不知道。房企不停地哭诉政府给的价格太低了,尤其是地王,基本都是亏本买卖,都个个都想捂着地不建了。

但民众却都哭喊着房价太高了,尤其是银行还提高了首付比例,地方还限制了购房资格,让很多想买的买不起,买得起的没资格买。

刚需和投资者客们都泪眼婆娑,却也无可奈何,供需都很惨淡,行业几乎降到了冰点。

谁也不知道未来行业究竟要走向哪里,只知道行业已经变了,政府要去掉房地产的杠杆,过去高周转、高杠杆的模式不可能再玩下去了。

而京港澳这个时候还蒙着眼睛大呼高杠杆,甚至还拿了地王,企图继续高周转,简直是痴人说梦话。

4、房企转型,行业变局

春江水暖鸭先知,那些最大的地产商,往往最能看清未来!

所以年初,万科在上海开启了疯狂大甩卖,转型城市配套服务商。

南京地王崩盘:京港澳集团地王项目停工,惊得众人目瞪口呆

碧桂园早就开始深耕三四五线城市,因为那里没有严厉的调控和超高的地价。

南京地王崩盘:京港澳集团地王项目停工,惊得众人目瞪口呆

孙宏斌更是高呼,2018最大的风险,就是土地买贵了

南京地王崩盘:京港澳集团地王项目停工,惊得众人目瞪口呆

而恒大1500万买了任泽平,也不过是为了读懂中央未来的经济政策和调控措施。

未来房地产业究竟走向哪里,谁也不敢完全确定。

而唯一能够完全确定的,是过去那套高周转、高杠杆的套路,再也玩不下去了。

在开发商的资金周期被大幅拉长,楼市杠杆大幅缩减,买房人首付和资格不断提升的情况下,政府的用意似乎已经很明显。

中国的房地产,政府说的算。

南京地王崩盘:京港澳集团地王项目停工,惊得众人目瞪口呆

一个租售并举,多层次的房地产市场正在悄悄浮现。

独木帆(www.xieshudeng.com)版权所有 桂ICP备17010736号 关于我们 | 广告服务 | 诚聘英才 | 联系我们 | 免责申明 | 举报投诉须知