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大数据|绍兴是江浙沪城市群中最不起眼黑马?

克而瑞地产研究 2017-12-02 10:50:37 阅读:

小Q导读:兔酱说在我们广东人心里包邮区都是江南。兔酱心中心心念念的“江南style”长什么样,看过你就知道了。

大数据|绍兴是江浙沪城市群中最不起眼黑马?

文/克而瑞研究中心 数洞里的兔酱

在上周表哥分析了京津冀地区的商铺配套情况,在城市群逐渐形成,跨城生活成为常态的情况下,其实城市群内的很多配套都是可以共享的,本周兔酱则将对另一同等级的城市经济群——长三角进行分析,看看在互通便捷程度更高的“包邮区”,各城市之间的配套分布情况。

首先来看看“包邮区”的总体经济情况,作为自古以来的富庶地区,江浙沪三省2016年GDP非常突出,上海GDP以26688亿元位列全国第一,其次前十名的城市还有苏州、杭州,全国前50名的城市中有16个来自江浙沪三省。长三角地区房价方面,毫无疑问上海以48790元/平方米均价独领鳌头,其次杭州、南京均价都在2万元/平方米以上,值得注意的是,嘉兴受到上海和杭州两侧的带动以及政策利好,11月份住宅成交均价为21043元/平方米,其余城市均价多分布在1-1.5万元/平方米的区间。

表:江浙沪重点城市经济情况及11月商品住宅成交均价

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01、无锡配套密度仅次于上海

首先从生活服务配套(包含衣食住行各类相关配套)总体情况来看,毫无疑问上海在总量以及密度上一骑绝尘,上海的配套总量是苏州、杭州的2倍,密度是则是苏杭的2.6倍;且上海对周边城市的辐射作用相当显著,距离上海较近的城市,平均配套密度显著大于距离较远的城市,嘉兴、无锡作为三线城市,在服务配套密度平上与南京、苏州、杭州不相上下。此外从其他非热点城市的对比来看,浙江省城市的配套密度要远大于江苏省苏北城市的密度,江苏省苏南、苏北发展不平衡差异较大。

值得一提的是,无锡的配套密度达到24.53间/平方公里,仅次于上海(上海为57.3间/平方公里),已经高于省会城市南京、杭州,而同时在密度水平接近的几个城市中(无锡、苏州、南京、杭州、嘉兴)无锡是唯一住宅均价低于1.5万元/平方米的城市,属于“高密度配套区”的房价洼地。

图:江浙沪重点城市生活配套情况

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02、配套密度高的城市都挺爱吃,南京为最

生活配套里兔酱最为关心的就是餐饮类配套的情况,将各城市的生活服务配套分为“餐饮”和“其他”两类,发现配套总量、密度较高的几个城市中,餐饮类占比都相对较大,其中南京以37%的餐饮比例位居江浙沪第一名,看来大南京都是实在的吃货。

江浙沪的四大热点城市餐饮类的占比都超过了30%,此外还有常州、无锡、宁波、扬州四个城市的餐饮比例也在三成以上,说明在经济越发达、配套越丰富的条件下,人们最注重的仍然是“吃”的体验,当然,这里的吃已经不仅是饱腹的需求,更多的是一种娱乐、休闲、社交方式。此外,按照餐饮类占比从高到低排序来看,江苏的城市整体排名比浙江的城市更加靠前,更多的吃货是集中在了江苏,浙江餐饮类店铺占比最高的城市为杭州、宁波和舟山。

图:江浙沪22座重点城市餐饮类配套占比(单位:%)

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03、旅游城市舟山餐饮比南京更贵

在拉取了江浙沪22座重点城市的11月住宅均价以及餐饮类消费均价后,发现在江浙沪城市群里,餐饮消费最高的竟然是旅游城市舟山,舟山餐饮平均消费水平为58.11元/人,高出上海0.69元,更是比排名第三的南京要高出8.13元的人均消费,主要原因是舟山作为开发中的旅游城市,舟山群岛以其天然的特性吸引着越来越多的游客,岛上美食以海鲜为主,而海鲜又是最能够带动美食价位上涨的种类之一。

城市群中餐饮消费价格最低洼的地方则是金华,人均消费水平仅为27.19元,不足上海、舟山的一半;同时,房价不低的城市如嘉兴、苏州、宁波、无锡,餐饮方面的消费均价并不高,均价在35-40元/人,反而低于南通、盐城、镇江等房价在1.1万元/平方米左右的城市。

图:江浙沪22座重点城市房价与餐饮类人均消费

(单位:元/平方米,元/人)

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总体来看,江浙沪重点城市在经过去年一轮的市场高热之后,大量城市的均价都已经突破万元,苏北城市泰州、徐州的住宅均价也向万元高歌猛进中。综合城市总体配套水平来看,配套水平较高的城市中,苏锡常都属于房价比较低洼的城市;此外,与杭州接壤的绍兴其实也是一处黑马,配套总量位于城市群中第八位,密度排名第七,但房价刚刚突破1.2万元/平方米,在浙江省几个重点城市中位列最末,仅高于苏北的几个城市,在杭州、宁波的两头带动下,未来预计也将有较好的发展。

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