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明年杭州楼市怎么走?上半年短暂缓冲,下半年真正步入下行通道!

CricBigDataHZ 2017-11-30 17:25:51 阅读:

再一次,楼市的瞬息变化,超越了大部分人想象。

我们观察到,最近杭州市场出现了四个现象:

一、开盘和日光之间难划等号。开盘潮依旧一波接一波,但已经很难见到一的日光盘了。刨除一些投资比重过高的板块,目前以自住和改善为主的板块,新开楼盘去化率一般维持在7成左右。

二、暌违已久的折扣重现市场。大江东某住宅新盘一次性付款总价减免2万,购买车位再优惠1万。无独有偶,滨江区某酒店式公寓曝出全款98折的消息。而上一次买房可以打折,还是去年的事。

三、全款买房不再是唯一路径。虽然还是一次性付款优先,但部分楼盘开始接受按揭,甚至放松对首付比例的要求。这些楼盘不止限于城郊板块的刚需项目,还包括钱江世纪城、萧山经开区、申花等热门板块的改善类产品。

四、地王项目悄然启用分销。去年底才拿的板块地王,一年不到就邀请分销商介入。虽说地王项目必然面临更大的资金压力,但这么快就启动分销,还是体现出开发商对后市的判断。

明年杭州楼市怎么走?上半年短暂缓冲,下半年真正步入下行通道!

比起现象本身,背后的市场逻辑更加耐人寻味。显然,现象一反应出目前的市场热度明显降温,购房者逐渐回归理性;现象二、三、四则反映出开发商对明年的市场信心不足,想要尽快出货。

几个月前,开发企业对明年的楼市还是一半看好一半看空;现在,越来越多的开发商为看空派站队,在整体战略和项目运营上都转为保守态度。

究其原因,主要有三个方面:

首先,楼市下行基调确立,城市轮动效应显现。今年下半年,北京和上海的二手房市场率先降温,确立了全国楼市向下的拐点。此后,这波向下行情轮动到苏州、南京和合肥,在政策强压下,三城价格均出现了深度调整。目前,杭州的住宅均价为2.5W/㎡左右,对标城市能级相同的苏州(2W/㎡左右),存在明显的剪刀差。基于城市轮动和显著价差,杭州的后市都难言乐观。

其次,拆迁大年接近尾声,棚改红利难以为继。以余杭区为例,2017年拆迁量高达1.4W户,而2018年的拆迁量不足0.4W户(为2017年的27%),2019年拆迁量不足千户(为2017年的6%)。也就是说,这一波城市发展的棚改红利会在2017年基本结束。明年和后年,计划拆迁的区域和获得补偿的拆迁户都会大大减少。到那时,拆迁客户占比较高的板块和项目,很可能面临突如其来的市场压力。

再次,高杠杆引发风险,开发商资金链堪忧。根据A股上市房企披露的三季报,136家房企负债合计超过6.04万亿元,同比增加23.21%。其中36家负债率超过80%红线,占比26.5%。2015年以来,鉴于公司债成本较低,房企大规模发行公司债,这些债务还未进入集中还款期,预计明后年将是还债高峰期。如巨石悬顶的资金压力,迫使开发商调整战略,追求高周转模式,加快出货和回款。

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说了这么多,明年的楼市到底会怎么走?

克而瑞认为,明年上半年是缓冲期,目前的市场热度还将持续。

一方面,由于严格限价,待网签房源不断增加,这个量其实非常庞大。甚至有的楼盘已经清盘,却还没有1套房源完成网签。正常情况下,今年堆积的待网签量,会在明年上半年持续释放出来。

另一方面,今年杭州的城中村改造遍地开花,拆迁户成为楼市关键词,不少楼盘6-7成房源都由拆迁户包揽。然而,还有不少已经签署征迁协议的拆迁户,还没收到或者只收到了部分赔偿款。等到明年上半年款项到位,这部分购房者就会集中入市。

在预售证管制松绑的前提下,杭州楼市会在明年下半年真正步入下行通道。

届时,随着2015年下半年到今年成交的高价地项目陆续入市,市场供应量将显著回升。与此同时,地王项目纷纷登场,势必顶破各大板块价格天花板,整体价格上涨压力明显。供应放量叠加价格上行,会过滤掉大部分投资客,加上拆迁户总量减少,市场成交将出现明显回落。

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