嘉兴楼市，将陷入前所未有的尴尬境地

接下来的嘉兴楼市，将陷入前所未有的尴尬境地。

引发上述推测的，是嘉兴国土局最新公布的挂牌信息：将于12月27日集中推出一波经开区和南湖区涉宅用地。

其中，备受关注的经开区有3宗宅地即将入市，起始楼面价最高的一宗已经达到7006元/㎡。

7K+的宅地起价意味着什么？如果把这次年末拍地和另外两场重要的土地出让放到一起，对比来看，会发现一些有趣的点。

嘉兴三次土拍起始楼面价和成交楼面价对比

（数据整理：克而瑞江浙区域）

我们选取522和928土拍中，起拍价最高的经开区涉宅地块，观察他们的起始楼面价和成交楼面价变化趋势。

不难发现：今年下半年，嘉兴经开区的“面粉价格”越来越贵，最低溢价率（928土拍）为38.45%，最高溢价率（522土拍）为65.91%。

如果参考最低溢价比例，即将出让的这宗7K+宅地的成交楼面价将达到9700元/㎡。

坦率而言，这一成交楼面价，已经逼近嘉兴新房价格的市场接受临界值。这个临界值是多少呢？

据我们观察，嘉兴购买力对价格的敏感性极高，以1W为界，房价跌破1W/㎡，购房者就鱼贯而入；反之，房价涨过1W/㎡，购房者则如潮水退去。

关键的问题来了，为什么价格只发生了小小的波动，就足以对购买力产生致命的影响呢？

不少人把原因归结为投资客比例过高，导致较高比例的购房者在做出最终的买房决定时，更多的考虑投资成本和收益率。

虽然有一定的逻辑依据，但只停留在了市场层面。嘉兴之所以让大家感到「信心不足」，深层次的原因其实有三个方面。

耕地红线指标偏高

限制城市空间发展

嘉兴的市域面积为4223平方公里，其中耕地面积保有量为2049平方公里。耕地红线指标高达49%，这意味着，几乎一半的土地无法用于城镇建设和城市发展。这个比例大大高于绍兴（23%）、宁波（22%）和杭州（12%）。

换句话说，嘉兴虽然地不少，但未必都能用。杭州大江东产业集聚区规划初期，就划拨了大约100平方公里的土地，用于整体规划和布局。放在嘉兴，如此量级的大块土地，很可能拿不出来。

耕地红线的存在，决定了嘉兴集约化的出地风格，不可否认，这也会成为嘉兴未来城市发展的掣肘。

主导产业容量偏低

人口导入后劲不足

在全省13个产业集聚区中，嘉兴和杭州是唯二两个以第三产业为主导的城市。然而，相比杭州，嘉兴的产业容量明显偏低。

根据十三五规划，嘉兴现代服务业的目标产值为300亿元，而杭州城西科创大走廊的目标产值高达5000亿元。相当于，嘉兴全市的产业容量只有杭州城西科创大走廊的1/16。

此外，嘉兴的整体规划还存在“起点高、可落地性不强”的瓶颈。主导产业容量低，加上规划利好难落地，导致人口导入后劲不足，高精尖人才更容易被邻近的上海和杭州等大城市所吸引。

产业和人才短板，拉低了市场对嘉兴的整体预期，也限制了嘉兴房地产的市场容量。

城市能级评估过高

预期利好提前透支

在浙江省内，嘉兴的确处在对接上海「桥头堡」的位置。加上官方媒体和自媒体大V的持续宣导，嘉兴的城市曝光度相比其他城市遥遥领先，城市地位也更加深入人心。

然而，如果把视野扩展到整个环沪都市圈，就会发现，北面的城市（昆山、太仓）明显比南面的城市（嘉兴）更加具有投资潜力。

北面优于南面的判断理由很充分，包括：无缝对接的地理优势，和上海之间没有农保用地的隔离；完成联网的轨道交通，以昆山为例，已经开通连接上海的地铁；强势落地的产业基础，以强二产为基石，产业整体落地性更好。