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嘉兴楼市,将陷入前所未有的尴尬境地

CricBigDataHZ 2017-11-28 00:36:37 阅读:

接下来的嘉兴楼市,将陷入前所未有的尴尬境地。

引发上述推测的,是嘉兴国土局最新公布的挂牌信息:将于12月27日集中推出一波经开区和南湖区涉宅用地。

其中,备受关注的经开区有3宗宅地即将入市,起始楼面价最高的一宗已经达到7006元/㎡。

7K+的宅地起价意味着什么?如果把这次年末拍地和另外两场重要的土地出让放到一起,对比来看,会发现一些有趣的点。

嘉兴三次土拍起始楼面价和成交楼面价对比

嘉兴楼市,将陷入前所未有的尴尬境地

(数据整理:克而瑞江浙区域)

我们选取522和928土拍中,起拍价最高的经开区涉宅地块,观察他们的起始楼面价和成交楼面价变化趋势。

不难发现:今年下半年,嘉兴经开区的“面粉价格”越来越贵,最低溢价率(928土拍)为38.45%,最高溢价率(522土拍)为65.91%。

如果参考最低溢价比例,即将出让的这宗7K+宅地的成交楼面价将达到9700元/㎡。

坦率而言,这一成交楼面价,已经逼近嘉兴新房价格的市场接受临界值。这个临界值是多少呢?

据我们观察,嘉兴购买力对价格的敏感性极高,以1W为界,房价跌破1W/㎡,购房者就鱼贯而入;反之,房价涨过1W/㎡,购房者则如潮退去。

嘉兴楼市,将陷入前所未有的尴尬境地

关键的问题来了,为什么价格只发生了小小的波动,就足以对购买力产生致命的影响呢?

不少人把原因归结为投资客比例过高,导致较高比例的购房者在做出最终的买房决定时,更多的考虑投资成本和收益率。

虽然有一定的逻辑依据,但只停留在了市场层面。嘉兴之所以让大家感到「信心不足」,深层次的原因其实有三个方面。

耕地红线指标偏高

限制城市空间发展

嘉兴的市域面积为4223平方公里,其中耕地面积保有量为2049平方公里。耕地红线指标高达49%,这意味着,几乎一半的土地无法用于城镇建设和城市发展。这个比例大大高于绍兴(23%)、宁波(22%)和杭州(12%)。

换句话说,嘉兴虽然地不少,但未必都能用。杭州大江东产业集聚区规划初期,就划拨了大约100平方公里的土地,用于整体规划和布局。放在嘉兴,如此量级的大块土地,很可能拿不出来。

耕地红线的存在,决定了嘉兴集约化的出地风格,不可否认,这也会成为嘉兴未来城市发展的掣肘。

主导产业容量偏低

人口导入后劲不足

在全省13个产业集聚区中,嘉兴和杭州是唯二两个以第三产业为主导的城市。然而,相比杭州,嘉兴的产业容量明显偏低。

根据十三五规划,嘉兴现代服务业的目标产值为300亿元,而杭州城西科创大走廊的目标产值高达5000亿元。相当于,嘉兴全市的产业容量只有杭州城西科创大走廊的1/16。

此外,嘉兴的整体规划还存在“起点高、可落地性不强”的瓶颈。主导产业容量低,加上规划利好难落地,导致人口导入后劲不足,高精尖人才更容易被邻近的上海和杭州等大城市所吸引。

产业和人才短板,拉低了市场对嘉兴的整体预期,也限制了嘉兴房地产的市场容量。

城市能级评估过高

预期利好提前透支

在浙江省内,嘉兴的确处在对接上海「桥头堡」的位置。加上官方媒体和自媒体大V的持续宣导,嘉兴的城市曝光度相比其他城市遥遥领先,城市地位也更加深入人心。

然而,如果把视野扩展到整个环沪都市圈,就会发现,北面的城市(昆山、太仓)明显比南面的城市(嘉兴)更加具有投资潜力。

北面优于南面的判断理由很充分,包括:无缝对接的地理优势,和上海之间没有农保用地的隔离;完成联网的轨道交通,以昆山为例,已经开通连接上海的地铁;强势落地的产业基础,以强二产为基石,产业整体落地性更好。

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