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首分论市:全国23城11月楼市走势预判

克而瑞地产研究 2017-11-15 16:47:55 阅读:

北京(王秀玲)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月北京商品住宅供应同环比大降,跌至年内最低值,新房和二手房成交同比也双双大幅回落超70%。新开盘项目数量少,以中高档产品为主,主要集中在边远区域,除城建万科城外,其余项目开盘去化率均不足35%。政策方面,计划与廊坊北三县统一规划,继续深入推进共有产权住房和租赁住房制度。土地市场本月新增5块综合性经营用地,综合地块均设置了商品住宅销售价格上限;土地成交小幅回暖, 9幅地块中2幅住宅部分全部为建设自住型商品房,其余7幅均设置商品住宅销售价格上限,不少开发商拿地开始转向租赁市场。

上海(李振宇)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,上海商品住宅成交创今年新低,供应不足1万方,同环比跌幅超90%,在政府严控下只有1个项目拿到预售证,很多高端楼盘至今仍不愿意调低价格,所以开盘时间一直在拖延。市场供不应求持续,部分楼盘由于自身情况选择推售,但价格与之前持平甚至降低,因此去化程度较好。案场到访量很少,一方面是因为无产品可卖,另一方面由于国家对市场严管,导致客群观望情绪严重。土拍市场异常安静,共成交12幅土地,成交价格平稳,溢价率均为零,其中有5块地是租赁性用地,之后还将继续加大租赁住宅用地的推售力度,预计在十一月份还将推出9幅租赁用地。新开工意愿上由于租赁用地开发经验不足和政府政策的限制要求不够完善,大多企业选择延长施工时间,以时间换取空间。

后市预判:

供应:供应节奏不会有较大波动,但相对本月会有所好转。

成交:目前市场情况下,成交取决于供应,供应不足的情况下,成交量不会有大突破。

房价:目前市场以刚需为主,临近年末成交量不足的情况下,由于成交结构影响,价格会有微小上涨。

热点区域/板块:11月以租赁用地、宅地出让区域为热点区域,如宝山、金山、闵行、浦东、松江、长宁。

广州(梁永光)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,广州商品住宅供应量较上月下滑4成,降幅在预期之中,成交量虽小幅回升1成,但整体仍处低位,主要是网签量严重不如预期。新开盘和加推盘共27个,比上月增加10个,平均去化率不足6成,受限购限价严格影响,刚需楼盘入市门槛高表现尤为明显。政策上连出3份有关房屋租赁的文件,从多角度规范房屋租赁市场,开启租赁合同“线上”备案模式。10月两轮土拍共成交8幅住宅用地,首宗全自持+摇号租赁地块摇号拍出,总体上开发商拿地积极性有所下降,价格回归理性,土地市场稍有降温。

后市预判:

供应:预计全月供应将比10月有所减少。

成交:“金九银十”去化不力,预计11月份开发商将会加大出货力度,但政府并无放开网签的迹象,预计整体市场会比较平稳,网签量在6000套左右徘徊的可能性较大。

房价:局部松动的趋势已经形成,随着年底冲刺节点的到来,外围货量充足的大盘,预计有5%-10%的折扣空间。

深圳(陈洪海)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,金融资金面和政策面的双重压力犹在,深圳商品住宅供应量有所增加,但成交状况不甚理想,以刚需产品为主,主要集中在龙岗、光明新区、宝安和南山。8 个项目新开盘入市,去化程度一般,分布在宝安和龙岗,客户以地缘性客户为主,置业目的多为投资。政策方面,一方面多家银行上调首套房贷利率,放贷速度普遍趋缓,无形中增加购房成本;另一方面增加租赁用地的供应,培育住房租赁市场供应主体。土地市场清冷,仅成交1宗商办用地。因国庆8天假期间无法办理二手房过户,10月深圳的二手住宅成交量不宜与9月相比,但同比依然跌幅较大。

后市预判:

供应:年底开发商冲刺业绩,预计后续会集中推盘入市。

成交:金九银十”深圳新房市场成交状况不理想,开发商全年业绩压力大,预计11开盘项目优惠力度会加大,购房热情增长。

房价:11月入市项目多处于地铁口,且近一半项目在龙岗区,成交均价后市呈上升状态,预计在5.5-6万元/平方米。

热点区域/板块:深圳关内新房市场已趋于平静,热点区域仍然会延续10月---龙岗、宝安、南山、龙华区。

天津(张福娜)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,天津商品住宅供应成交同环比虽小幅下滑,总体还在较高平,但10月至明年3月天津建成区内停止建设工程类作业,长达半年的停工要求,对于项目供应方面还是有一定程度的影响。16个新开盘项目去化情况较差,且出现板块分化,整体来看市场热度正常回稳。土地市场10月新增供应经营性用地9幅,成交10幅,热度还在。

后市预判:

供应:11月,天津54个项目获批新销许,其中44个项目是住宅或住宅+商业产品,将会迎来供应小高潮。

成交:预计11月份天津整体成交量持续维持现状,不会有明显的大变化。

房价:目前天津以限价为主,预售价格审批严格,整体市场价格呈平稳态势,波动不大。

热点区域/板块:津南海教园、咸水沽板块、西青张家窝板块、静海团泊新城、北辰南仓道板块、滨海中新生态城板块、武清下朱庄板块等板块。

杭州(刘晨光)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,商品住宅供应环比小幅下滑,连续的供不应求致10月成交价格进一步走高。新开盘项目上旬推盘量极少,全部集中在中下旬,去化情况较为理想,但因部分项目放开一次性付款的要求,出现板块分化,萧山市区低密产品去化一般,市场热度正常回稳。接近年末,为冲刺业绩企业新开工意愿较强,平均客户到访案场次数也有所提升。土地市场10月供应速度明显放缓,仅挂牌2宗商地;成交110万方,冲高回落,且受成交区域结构影响,平均楼面价下降显著;租赁用地有条不紊地在推进,首宗租赁宅地定向出让并以底价成交。由于换房门槛高导致供应减少以及挂牌价格虚高,10月二手房市场整体也成交下降。

后市预判:

供应:受年末业绩冲刺需求影响,加上10月政治压制后预计11月将迎来供应放量,11月供应环比将出现大幅上涨。

成交:10月底推盘项目陆续将于11月转签约,且11月供应充足将带动成交提升,预计11月成交同样将出现环比上涨。

房价:近期八区商品住宅成交均价达到2.8万/㎡,处于相对高位,预计11月将保持稳定或因成交结构影响出现小幅回落。

热点区域/板块:从11月计划推盘的项目所在区域来看,集中在拱墅区,萧山区,刚需板块如临平北、崇贤、大江东等多盘首开,板块热度有望进一步提升。

成都(闫涛)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,成都商品住宅供应环比大跌近70%,受银行贷款影响,开发商资金较为紧张,大大的限制了新增供应;成交火爆,新增供应严重不足导致楼市长期处于供不应求的局面,周末多数楼盘瞬间清盘,实现“秒光”。到访量火爆,所有推新计划的项目排号人数全都爆满,房荒现象频现,20多个新开盘项目全部去化率达100%。由于需求旺盛,开发商补库存的意愿强烈,因此开发商开工意愿较高。政策方面,要求到2022年底,全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%,预计将会进一步带升房价。本月土地市场出现了3宗纯住宅用地,预计未来的纯住宅用地还会逐渐增多。

后市预判:

供应:未来或将继续紧缺。

成交:预计接下来的11月和12月还会有大量的房源供出,以继续以量增价稳的趋势为主。

房价:购房需要旺盛导致未来几月价格出现较大波动的可能性较小。

热点区域/板块:目前开盘项目基本当天售罄,全市热度都很高。

西安(闫涛)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,西安拿到预售证的项目不到20万方,商品住宅供应大减,成交量下滑严重,各房企多以去库存的方式销售现有房源。国庆期间虽推盘量较大,但由于开发商取证、推广等节奏加速,导致整体去化不足。步入全年“银十”最后黄金期,房企加紧去化剩余库存,案场多以答谢、暖场的方式吸引客户,到访量相比9月有所提升;客户从盲目购房也已向理性选择转化。由于十九大政策需要维持稳定,10月土地市场冷淡,主城区只成交3宗土地,未来纯住宅或将成为市场热点。受限购影响,二手房市场整体也较为冷淡。

后市预判:

成交量:供应短缺致成交进一步走低。

房价:价格或将迎来上涨。

热点区域:城南区域、西咸区域,临潼在明年也将成为新兴热点区域。

济南(唐堂)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,济南商品住宅供应下滑近6成,市场火热,但因放量较少导致整体市场成交较少。各开发商抓住“金九银十”的机会,加快项目开发节奏,客户购买热情较高,推动大量客户到访。共开盘加推13次,平均去化率达91%,维持日光盘的节奏。土地市场逐渐降温,10月份无新增土地供应,成交也趋于稳定,但从全年整体来看,市场供应仍未达到目标,未来几个月预计仍会有土地供应入市。政策上出台租赁新政,对自持部分不予发放商品房预售许可,积极开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。二手房市场也逐渐趋于平稳,大部分价格在1万以下。

后市预判:

供应:从近期济南颁布的严冬停工令来看,未来一个季度的供应量将会减少。

成交:随着未来供应量的减少,成交量也逐渐趋于稳定。

房价:随着2016年高地价项目的入市将会带动区域成交价格的上涨,但由于各楼盘仍处在政府限价范围内,成交价格涨幅较小。

热点区域/板块:新东站片区。

烟台(唐堂)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,烟台商品住宅供应下滑五成,成交量基本稳定在60万方左右,市场供不应求,开发商开盘、加推意向强烈,本月共开盘加推8次,其中中海城市广场为新盘,其余为加推,整体去化优异,去化率高达95%。由于目前烟台市场政策宽松,刚需住宅仍为市场主力,客户购房热情较高,案场到访量增加,使得各楼盘拿地后开工意愿也强烈。土地市场方面,10月供应7宗,主要集中在莱山区、芝罘区及牟平区,成交5宗,各开发商拿地热情较高,但由于目前土地竞拍不完全规范,同时烟台存在较多棚改项目,全国一线房企来烟台很多不愿意接受旧改土地,更愿意做净地,导致烟台土地被理性调控。二手房市场价格整体变动不大,呈缓慢增长趋势。

后市预判:

供应:四季度随着万科翡翠公园、富力湾等项目的加推,供求量将会增加。

成交:成交量趋于稳定。

房价:房价仍会呈小幅上涨。

热点区域/板块:高新区。

青岛(毕怡)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,青岛商品住宅供应较上月略增,成交量环比上升约25%,达到140多万方,可能是主管部门对案场签约套数有所放松所致。二手房成交在传统的“金九银十”成交旺季,也并没有迎来高峰,下降趋势较为明显,但目前还没有传导到一手房市场。随着气候变冷,顺销项目案场到访量普遍下降,新开盘11个项目整体去化程度一般,受限价政策影响,一手房销售价格变化也不大。土地市场10月供应土地建面只有30万方,预示着11月份将是土地成交的低谷,成交火爆,主要集中在城阳区和西海岸新区,成交建筑面积118.06万㎡,是今年第三个成交建面过百万平方的月份。

后市预判:

供应:供应量将维持130-140万平之间。

成交:随着限签政策的适度放开,成交量将有所放大。

房价:受政策影响,已到达见顶。

长沙(刘佰忠)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,长沙供应环比9月减少近五成,天心、雨花和岳麓区为供应主力区域,新开盘项目数量持续上升,因开盘性价比较高,去化程度都不错。政策上发布公积金贷款支持高端人才,摇号选房也正式开始实施,在政策推动下销售火爆,案场到访量也持续增加。土地市场供应持续萎缩,成交集中,共成交土地16宗,主要集中在望城区和岳麓区,其中包括2宗长沙 “熔断+摇号”新政试点的纯住宅用地。

后市预判:

供应:“四限”政策直接导致项目网签缓慢,新增供应或将萎缩。

成交:10月开盘项目数持续上涨,各大房企依旧看好长沙市场。

房价:为切实贯彻党中央“房子是用来住的”中心思想,长沙市政府积极稳定楼市房价,预计后期房价以趋稳为主。

无锡(王新科)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,商品住宅供应同环比双双下跌近30%,为近5个月来最低点,共有13个项目新领预售许可证,从本月开盘项目来看,整体去化情况较好的有广汇金色华府、正大万物城、万荟城等低价项目。由于近期高价房源陆续放开备案,导致成交均价持续上涨。政策上限购限价进一步趋于完善,在‘去杠杆’和贯彻‘房子是用来住的’这一宗旨的政策大环境下,个人住房信贷仍会不断持续收紧,整体信贷环境也将持续保持紧缩状态。土拍市场成交有明显上涨趋势,开发商拿地热情较为积极,截止目前土地以成交量已超越16年,未来还将有大批项目等待上市。

后市预判:

供应:供应处在较低水平。

成交:预计维持在50-60万方。

房价:高价房源陆续备案,近期成交均价持续上涨。

南京(赵静波)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,商品住宅供应环比大增近八成,成交持续低迷,十几个中高盘加推,只有个别项目售罄,整体去化程度一般。企业调价意愿强烈,虽然目前限价政策仍严格执行中,但由于房企对后市预期发生了转变,因此即便在物价局批复价格不尽如人意的情况下,多数房企也选择上市或者加推,因此案场到访量也有所增加,尤其是热点楼盘。10月土地无挂牌无新增供应,共成交12幅地块,较上月有所回温。二手房市场10月成交量大幅下滑,但随着十九大的召开,确立了“房住不炒”的发展方向后,预计二手房供过于求将进一步扩大。

后市预判:

供应:11月预计有64家楼盘上市,热门板块有望补仓。

成交:受供应区域主导影响,江宁、江北与城北将成为11-12月成交主力,整体成交量环比10月将有所上升。

房价:城北、河西等高价板块供应量增加,房价将环比回稳和提升。

热点区域/板块:受供应区域主导影响,江北、江宁与城北、河西将成为11月成交热点区域。

重庆(王伟)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,重庆市场以稳为主,成交量环比增长,但同比下降,市场前期部分需求消耗,整体供求关系较为平稳,购房趋于理性。新开盘加推项目较多,案场到访量回升,整体去化率较好,但受政府严控预售价的影响,企业调价难度较大,近期加推项目价格波动保持平稳。土地市场降温明显,商住类用地供应仅2宗,成交2宗,较上月下降13宗,且皆为挂牌成交。二手房市场成交量连续5个月处于环比下降趋势,一方面受市场投资热度下降影响,另一方面是由于近期新推盘项目较多。

后市预判:

供应:房企新开工意愿强烈,年底加推或新开盘项目依然较多,预计11月供应量增长明显。

成交:预计11月成交量保持平稳。

房价:受市场供应增加以及市场热度下降,房企调价意愿减弱,市场成交均价增长趋于平稳。

热点区域/板块:11月南区持续有项目加推,李家沱、茶园、龙洲湾板块项目供货量回升,区域热度增长明显;北区热点板块照母山、大竹林、蔡家等板块,即将加推新批次房源,重回热点板块。

沈阳(洪晶)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

受9月市场供应量超200万方及市场销售热度较高影响,10月商品住宅市场供应成交同环比均降,降幅均在30%以上,企业推盘速度放缓,新开盘项目仅1个,去化程度不高,市场热度大减”银十”不在。土地市场供地12幅,成交6幅,也有明显降温。在住建部等相关部门影响下,因对各地采取强制的限价政策,沈阳高端产品市场备案量呈现下降趋势,受之影响沈阳房价呈现出“假象”回落局面。

后市预判:

供应:供应量将继续放缓。

成交:预计11、12两个月市场成交量仍将处于同比下降状态。

房价:市场仍将受高成交地价影响,房价仍将处于上涨状态。

热点区域/板块:城市中轴线以南区域。

郑州(赵爽)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,郑州新增商品住宅供应明显减少,新开盘项目整体去化程度一般,其中去化率在70%以下的项目新增7个,为历史最多月。成交均价虽小幅下降但并没有反应在成交量上,同环比降幅均超五成,较上月相比大打折扣。10月非限购区案场到访量下降,限购区域案场到访量上涨,热度还在。土地市场11月份郑东新区将有11宗土地进行拍卖,均为非城中村用地,预计会引发一波土拍热潮。

长春(史嵩龄)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

因可开发土地存量明显减少,10月长春商品住宅供应环比同比均有所下降,成交量也下降明显,主要原因是刚需跑量楼盘供应大幅减少。新开盘项目较9月数量减少,不少企业通过加推提高项目价格,中高档项目去化效果平平,主要是因为目前市场需求仍以刚需为主,改善为辅。受天气以及市场可售量影响,10月份案场到访量相比9月份下降,由于逐渐进入冬歇期,开工基本停滞,因此企业新开工意愿不强。土拍市场依旧冷淡,供应的3幅商住性质土地均以楼面地价成交。

后市预判:

供应:预计11月份可能会迎来最后一个供应高峰,之后长春正式进入冬歇期,供应量将会下滑明显。

成交:预计四季度末成交量将会有比较明显的下降。

房价:整体价格走高的趋势不变。

热点区域/板块:长春市场的热度从北湖板块转向南部新城板块。

苏州(戈文问)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,苏州商品住宅成交大致与上月持平,持续低位运行,其中刚需楼盘受政府限购影响大;供应量萎缩明显,共11个楼盘11次开盘,整体认购率不足50%。虽然各房企新拿预售证均有上调房价的意愿,但受到政府“限价”影响,目前苏州的整体均价处于维稳状态,大约在18000左右浮动。政策方面10月18日昆山出台了本科及以上学历的人才将不被限购新政,但三天后即流产。土地市场大幅供地21宗,成交6宗,市场整体呈现房冷地热的局面。由于政府对新房限价,导致部分楼盘呈现二手房价格高于一手房价格的倒挂现象。

后市预判:

供应:11月商品住宅供应量预计将下降至35万方左右。

成交:商品住宅预计成交45万方左右。

房价:商品住宅均价预计在22000元/㎡左右。

热点区域/板块:甪直、元和和木渎等板块的热门刚需楼盘携新品房源入市,预计11月会有度最后一轮增长,年底翘尾现象可能性较大。

常州(戈文问)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,常州商品住宅供应成交回升显著,共15个楼盘19次开盘,整体认购率约为75%,市场热度仍在。各房企均有上调房价的意愿,10月成交均价较上月上涨10个百分点,升至12000左右。本月土拍市场依然表现冷淡,供应2宗成交4宗,主要是本土房企上半年已拿到地,而外来房企表现不热情所致。临近年末,为冲全年签约指标,预计还会迎来一波成交小高峰。

后市预判:

供应:11月商品住宅供应量预计将下滑30万㎡左右。

成交:11月成交将回升,商品住宅预计成交40万㎡左右。

房价:商品住宅均价预计在12500元/㎡左右。

热点区域/板块:市场热点持续受供应、土拍等因素影响,在武进湖塘老城区、新北飞龙、凤凰新城等板块。

厦门(张子吉)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月厦门商品住宅新增供应较上月大幅下滑超六成,一方面源于“国庆中秋”双节预售停批导致供应量有所回落,另一方面“十九大”在中下旬召开,政策风向有待明确,房企也选择观望而延缓推盘节奏。成交方面,虽然同比下滑,但环比实现三连涨,市场重回供不应求态势。6个项目新开盘加推,别墅扎堆开盘但去化率不足50%,其中平层、复式产品销售火爆基本售罄。政策方面出台“八条措施“,推动共有产权住房建设并实现常态化供应、增加租赁住房供应等成为主要着力点。10月厦门无土地新增供应,也无成交,土地市场暂时处于休眠状态。二手房市场本月又进入下跌通道,在楼市“限售”调控下,投资投机客被打压,市场观望情绪仍在逐渐蔓延,成交数据持续低位运行。

后市预判:

供应:预计11月项目推盘节奏会变少变缓,供求不平衡矛盾加大,但为了冲刺年底目标,年前或有一轮推盘潮。

成交:近期在供应明显增加的前提下,成交有回升趋势,但整体低位运行仍是趋势。

房价:目前厦门以限购限价为主,预售价格受限,价格相对平稳。去刚需化过程加速,未来高价住宅与别墅主导成交,价格仍将处于上升通道。

热点区域/板块:同安—环东海域成为目前买房最热点区域。

福州(张子吉)

五区:

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

闽侯:

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,福州五区商品住宅供应量下滑明显,成交方面表现量稳价跌,主要受城开中庚香海世界项目集中备案影响,成交均价大幅下滑;闽侯商品住宅供应也依然紧缩,仅新增供应5万方,成交方面,在恒大山水城单盘影响下表现为量升价跌,但成交量依旧低位徘徊,成交均价大幅跳水,为近一年最低位。本月依旧执行限价政策,市区高价项目较难取得预售证,仅四个郊区刚需项目开盘,整体去化不错。土地市场加大供应,成交10幅地块,其中8幅商住用地,无论是参拍房企数量及竞拍激烈程度,都能看出房企拿地热情不减。

后市预判:

供应:预计接下去的两个月将出现一波供应小高潮,但仍有部分项目因政府指导价格未达到自身盈利目标依然放缓拿证节奏,所以未来供应也不会出现爆发式增长。

成交:预计未来部分项目会按照政府指导价格开放销售,增加市场可售房源,接下来两个月成交量会出现内年峰值。

房价:因年末房企冲刺业绩而接受政府指导价格,预计部分项目价格将出现小幅下滑,但整体供求稳定是大趋势,所以预计后期首付将会恢复正常比例。

热点区域/板块:东区和仓山旧区、奥体三个板块仍将保持较大热度;两类区域会成为接下来的新热点,一是与旧城改造的整体大环境一致,连潘、义井等片区将成为市区改善型置业的热点,二是高房价下带来的大量刚需外溢,将进一步提升周边地价刚需板块的热度,如南通、荆溪、长乐。

南宁(吴宁)

首分论市:全国23城11月楼市走势预判

楼市现状:

10月,南宁商品住宅供应呈现断崖式下降,南宁房管部门内部调整,对新房预售资格及价格实行严格管控,再加上半年市场火热,多家房企已提前完成年度目标,房企开工及拿证意愿不强。成交也同环比双降,创近三年新低,“银十”成色不足,但在低供应影响下市场热度仍在。土地市场供应幅数减少但供应面积小幅上涨,成交量环比大幅上涨,由于政府严格实行“限地价、限房价、竞产权移交面积”的土拍政策,楼面地价得到有效控制,更多新开发商陆续进入南宁,总体土拍市场热度不减。

后市预判:

供应:预计年底供应仍将持续处于低位。

成交:年底供应缩减,成交量必将受到影响。

房价:受政府“限价”政策影响,未来房价上涨空间有限,房价走势将以“稳”为主。

热点区域/板块:西乡塘区和江南区。

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