信贷收紧,销售、投资和新开工环比回落仍将持续

克而瑞地产研究 2017-11-14 23:06:59 阅读:

信贷收紧,销售、投资和新开工环比回落仍将持续

文/克而瑞研究中心 杨科伟、俞倩倩

今天上午,国家统计局公布了前10月全国房地产行业的各项数据,其中商品房成交增速持续下滑;而新开工面积、房地产开发投资额等指标同比增速均出现小幅回落。无独有偶,“十九大”有关“房住不炒”的定位在新增信贷数据也有显著体现,在房地产去杠杆、信贷持续收紧的背景下,加之“四限”政策短期不松劲、不调整,未来数月商品房销售、投资、新开工等环比回落的趋势仍将维持。

01、10月M2同比增速仅8.8%再刷近年新低

居民新增短贷锐减

昨天,央行公布了10月金融统计数据显示:到10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,增速分别比上月末和上年同期低0.4个和2.8个百分点;狭义货币(M1)余额52.6万亿元,同比增长13%,增速分别比上月末和上年同期低1个和10.9个百分点。

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本月M2再次刷新历史低值,同比增速仅为8.8%,主要源于政府加强了金融监管,去杠杆效果显著;此外,信贷规模也得到了有效控制,10月人民币贷款增加了6632亿元,不足1-9月月均,其中以消费贷款为主的居民短期贷款从9月的2537亿元大幅度下滑至10月的791亿元,表明前期楼市调控政策效果开始逐渐在居民需求端显现,预计未来在货币供给和信贷层面仍不会放松,M2同比增速放缓的趋势在短期内也难以发生改变。

02、10月销售金额和面积环比齐跌约20%

同比增速持续下滑至负区间

信贷收紧,销售、投资和新开工环比回落仍将持续

1-10月份,商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中,住宅销售面积增长5.6%。商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。其中,住宅销售额增长9.6%。

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前10月销售面积、销售金额同比分别增长8.2%和12.6%,比前9月分别回落2.1和2个百分点,整体增速依旧下滑。从单10月看,商品房销售面积同、环比齐跌,分别下降了6%和18%,而销售金额虽与去年同期大体持平,但环比却也下降了20%。

整体市场下行,”银十”不再,成交放缓的趋势并未得到改变。一方面,政策层面依旧严苛,限售城市持续扩容,新增三亚、昆明、德州等6市,限售周期大都在2-3年之间,截止目前已有47城相继落地限售,此举无疑降低了投资客们对房价的预期,成交回落明显;另一方面,10月恰逢十九大召开,部分城市也延缓了预售证的审批,房企观望情绪强烈,客观上也造成了新盘的延迟入市,供应紧缩的局面在短期内难以缓解。不过伴随着十九大的召开,“房住不炒”的定位再次明确,后期房企也会不断适应政策变化做出调整,预计全年销售规模仍将有望与去年持平甚至小幅增长。

03、房产开发投资额累计增速持续下行

10月同、环比增幅分别为5.6%和-11%

2017年1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资61871亿元,增长9.9%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

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10月份全国房地产开发投资额有所回落,环比下降了11%,同比增速仅为5.58%。前10月累计同比增速维持在7.8%,较1-9月份回落0.3个百分点。究其原因,增速下滑与新开工等先行指标弱走势相关,主要是当前楼市调控政策持续发酵,房价上涨受到严控,时至年末,适合开工的土地储备极其有限,企业开工意愿有了一定程度下降。

总体来看,政策不断加码固然会在短期抑制开发投资需求,但房企也在不断适应市场的变化寻求新的机会,拿地补仓意愿较为强烈,从持续上扬的土地购置面积增速也可看出端倪,预计未来两个月房地产开发投资额增速仍将持续下滑,但降幅不会太大,整体市场维稳。

04、10月新开工面积同、环比分别下跌4.3%和12%

而土地购置增速继续上扬

1-10月房屋新开工面积145127万平方米,增长5.6%,增速回落1.2个百分点。其中,住宅新开工面积104125万平方米,增长9.6%。

1-10月份,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比1-9月份提高0.7个百分点;土地成交价款9695亿元,增长43.3%,增速回落3个百分点。

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10月新开工面积显著回落,环比下降了12%,前10月累计同比增速达到5.6%,增速回落了1.2个百分点,开发商的观望情绪浓厚;加之年末将至,房企也在积极的冲刺业绩,加强现有项目的去化以回笼资金,新开工意愿并不强烈,预计11月份的新开工量可能会进一步下滑。

另外,作为企业补库存的另一途径,土地市场在2017年热度不减,1-10月全国土地购置面积增速为12.9%,保持持续上涨。一方面,三四线城市火爆的成交行情激发了房企拿地补仓的热情,另一方面,部分城市土拍限价也降低了房企的拿地成本,部分处于高速扩张期的企业也选在此时积极布局。目前国家也在积极发展租赁市场,大力推进租赁住房用地的入市,后期随着土地供应的不断增加,土地购置面积也将继续保持增长态势。

05、商品房待售面积同比下降13%

商办类库存风险依旧

10月末,商品房待售面积60258万平方米,比9月末减少882万平方米。其中,住宅待售面积减少772万平方米,办公楼待售面积增加17万平方米,商业营业用房待售面积减少87万平方米。

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本月虽然销售面积略有回落,但供应走低还是促使商品房的待售面积出现了小幅下降,比9月末减少882万平方米。其中住宅商品房的下滑依旧是较为显著,核心一二线城市基本不存在库存风险,三四线城市在此轮行情带动下也在不断加速去化,预计未来待售面积下滑趋势仍将继续。此外,商办库存虽连续下滑,但绝对量仍较大,销售的风险不容忽视。

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