为什么调控了一年多,还是全款当道、一房难求?

CricBigDataHZ 2017-11-09 23:28:02 阅读:

怪现象之一:

为什么调控了一年多,还是全款当道、一房难求?

如果用温度计来衡量新房市场的状态,我们可以把各大城市分成五个梯队:

第一梯队:90℃-100℃。以杭州、成都、武汉为代表,市场一锅沸,一房难求。

第二梯队:70℃。以南京、合肥为代表,巅峰已过,但是绝对热度仍在。

第三梯队:60℃。以厦门为代表,前期攀升幅度及基数过高,目前退温加快。

第四梯队:50℃。以苏州为代表,基本回归理性状态。

第五梯队:40℃以下。以环京区域如燕郊为代表,实质性降价回调。

这一轮攀升行情,各城市的节奏之所以不一致,主要由于城市轮动势能与政府管制的叠加所致。

杭州的主升浪有两个节点,发生时间都比较晚。第一节点是2016年三四月份,由次核心区域如桥西、滨江等率先上涨30%以上。

第二节点是2016年9月份,适逢G20盛世,杭州曝光度大增,加之舆论渲染推波助澜,全城普遍性大涨。

但此时的大背景已经变调,由于北上深和厦门、南京、合肥、苏州等先行城市已经暴涨一年以上,导致政策不得不干预,杭州自然被裹挟其中,逐级祭出调控大旗。

然而,缘于政治压力的楼市调控并不能有效降低市场预期,也难以改变一房难求的现状。

怪现象之二:

为什么买不起新房,更加买不起二手房?

政策“管新不管旧”,新房过早被严控预售及价格,而二手房可以自由发挥,于是杭州普遍出现了新房与二手房15%以上的“逆向价差”。

一手房与二手房逐渐拉大的“逆向价差”

为什么调控了一年多,还是全款当道、一房难求?

数据统计:克而瑞江浙区域

这从侧面解释了楼市持续繁荣的原因:一方面,价差暗示着价格受到管控的新房非常具有性价比。

另一方面,二手房代表的真实房价高度,表明在这一轮价格攀升期中,大概一年半左右的时间内,最优板块的涨幅已经达到200%,居中水平也在一倍以上,市场预期楼市还有获利空间。

虽然成交火热,但其中隐藏着风险:这样快速而巨大的增幅明显与正常的居民收入增速相违背,所以其中的信贷滥用现象非常突出。以至于现在大量新房成交本质上是“资金倒腾”游戏,众多的违规信用贷、房抵贷甚至民间借贷倾泻涌入。

怪现象之三:

为什么有的房企忙拿地,有的房企却只顾着卖房?

对于后市的判断,开发商明显分为两类。

一类是乐观派,认为杭州有望发展出“一枝独秀的行情”,这个城市被赋予了太多政治、基建、重大赛事红利等良好预期,是所有二线城市中独树一帜的,绝对值得赌一赌。

明显的表现是在土地市场上积极拿地。这类开发商多为外来企业,急迫的想要进入杭州市场,所以就算“面粉和面包同价”,也不惜重金拿地,实现战略布局。

另一类是谨慎派,觉得覆巢之下,岂有完卵?中央姿态已经非常明确,虽然所有城市不会同升同落,但是或早或晚都会回落,杭州只是慢一步进入盘整或者回调状态。

这类开发商多为货值储备充足,如融创、龙湖,短期没有拿地,更专注于营销策略和存量去化。

目前,杭州新房市场的供求比为0.6,受制于预售新规和政府管控,预计明年供不应求还将持续。

另一方面,今年拍出的地王们将于明年陆续上市,届时全新楼盘的价格或升至3W+。

供不应求和高房价之间,市场会如何找到平衡点?想知道答案,明天请继续关注!

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