楼市不再幸福,股市血洗散户!

世纪名家讲堂 2017-11-04 11:06:53 阅读:

11月1日上午 ,来自央企的近600名中高层管理者在《世纪名家讲堂》聆听了知名经济学家、国家信息中心首席经济学家兼经济预测部主任范剑平“解读十九大”讲座。“房产泡沫带不来人民幸福,未来股市将以机构投资者为主导”是范剑平老师讲座的两大主题。本文根据录音编辑整理。

楼市不再幸福,股市血洗散户!

大家好!今天我跟大家来聊一聊关于中国经济的大事,分析经济大势中存在的机会和风险,探讨在未来中国经济成长中如何才能找到财富密码。在党的“十九大”召开之后,一个最最重要的判断就是中国特色社会主义开始进入新时代。关于这个新时代,大家有各种各样的解读,我想我们可能更多的应该从寻找财富钥匙的角度来看这个新时代。

一、新时代房地产再也不能提供暴力了

过去的20多年来,即便你家里没有贪官,没有别的发财的机会,如果你能跟着政府走,在房地产商品化过程中,坚信市场化改革的路子也发了。看看到很多城市的房价表现,如果你及时上车买了房子,特别是买了很多套房的人,确实在过去的财富分配中处于优胜者地位,但是这个时代应该说基本过去了。

十九大后,中国靠房地产来获利的格局将发生巨大的变化。对于中国过去几十年的高速增长,实际上是依靠招商引资将海外资金引入中国,也就是抓住了经济全球化的好处,把制造业转移到中国来,最后中国成功的成为了世界工厂。过去我们中国是剩余劳动力太多而缺乏资金和技术,所以最后我们变成世界工厂,我们出口获得了很大的收益,这个收益实际上是给中国经济发展奠定了原始积累或者叫第一桶金。

有了出口净收益这个基础之后,我们就开始加快工业化和城市化的发展。其中尤其是城市化这一块,是通过房地产的大发展来逐步满足老百姓的的消费需求的。那个时候中国社会根本矛盾,是广大人民群众与落后的社会生产之间的矛盾。这个矛盾反映到房地产这方面来讲,就是房子的供给应该说是短缺,供不应求。所以,只要能够造出房子来都好卖,而且几乎都卖了很高的价钱,房地产业成了我们国家相对比较暴力的这样的一个产业。

经过这么多年后,我们国家的房地产发展已经到了新阶段。从全社会来讲,社会主要矛盾发生转变了,十九大报告指出新时代“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。”房地产社会主要矛盾也发生变化了,由过去主要是量的矛盾——量的短缺,而现在更多的是我们的房子在满足人民需要方面不平衡。有的家有好几套房,有的人一套房也买不起。另外一个就是东中西地区和1234线城市同样一套房,它的价值是不一样的。

我国房地产现状是有些城市房子过剩,有些城市的房子仍然还有短缺。一个原因是房地产在很长一段时间里面的发展是超常规增长的;另外一个原因是由于暴利吸引了大量资金进入了房地产的供应。对于普通的购房者来讲,谁买房买得早,买房的时候加杠杆的胆子大,多买几套那么成了过去20年中国家庭财富增长最快的,这就有刺激了造房子的供给需求和暴力赚钱效应。中国房地产供需两旺,这里面不仅有真正的刚需在推动,还有大量金融投机炒作在助澜。

大量资金进入房地产,房子越来越变得不是用来住的,而是用来炒的,这个现象在2016年达到了登峰造极。2014年15年我们两年的房贷加起来都不到5万亿,但是2016年一年我们就放了5.68万亿,这种天量资金助推一、二线城市的房价暴涨。后来对一二线城市实行调控以后,三四线城市的房价又跟着暴涨。直到2017年上半年房地产的这种习惯性思维还在吸引着大量的资金流入楼市,银行贷款热潮依旧如火如荼。2017年上半年个人住房贷款增长了30.8%,这种情况啊应该说和我们国家的国情是不相符的。

楼市不再幸福,股市血洗散户!

二、未来中国经济将逐步挣脱房地产绑架

我们说房子是用来住的,所以,房子它应该首先是和人口总量有很大的关系。但是,我们国家人口总量中需要买结婚用房的年轻人,实际上已经20多年连续下降了。中国历史上人数最多的十年是我们的80后十年,这个十年出生的人有2.28亿人需要买结婚用房,这是中国房地产最火爆的时期。等到90后开始买房,因独生子女政策我们90后的人数下降到只有1.75亿人,下降了23.2%;再等到00后买房,会进一步降到1.45亿人,会比80后减少36%。

我们国家年轻人的数量在短短的20年内这么大的幅度往下降,这在人类历史上别的国家从来未有的,哪怕是那些发生战争的国家也没见过。就这点意义上来讲,中国计生委那比世界上任何一支部队都厉害。年轻人的数量下降百分之三四十,造房的数量每年还大幅度增长,那这个房子最后谁来买了呢?实际上现在造出来的很多房子,从我们的人口来讲根本就不需要了,而很大一块房子是被金融炒作在购买。

坦白地讲,今天的中国房地产已经绑架了中国经济。说房地产绑架了中国经济,这句话一点都不为过。如果投资下滑,与房地产相关的行业马上日子就不好过,企业利润就下降甚至亏损。反过来房价一涨,开发商有积极性,愿意去投资,马上我们各种工业品价格也跟着涨,好像我们工业的财务数据也就好看起来了。

实际上从2016年起国家搞房地产去库存以来,就中国工业品价格pmI指数从负增长在2016年9月份开始由负转正,然后我们就看到工业财务数据好看了。但是背后拉动这些指标好转的根本原因还是靠房地产的好转。我国的房地产已经成了中国经济这所大厦事实上唯一的支柱产业。在这种情况下,中国经济如果要继续在这样的旧模式下发展下去,那将是非常危险的。这种模式在日本在很多国家都上演过,最后的结果无非是房地产的崩盘,大量的高位买房的人成为牺牲品。2016年9月,党中央对房地产下定性是泡沫,现在承认房地产有泡沫,但不等于要把房地产马上就刺破泡沫。

中央所有房地产的调控政策归根结底是两句话,系抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落;也就是说承认有泡沫,但暂时还不能让泡沫破裂。那怎么办呢?就只有一个办法,通过限购限贷来冻结泡沫,让中国的房价能够稳住。如果炒过股票的人可能都知道一支股票如果在一段时间里面的成交量放得很大,那他这个股价不是暴涨就是暴跌。如果一个股票几个月都没有什么成交量的,那这个股价可能就是长期横盘的。对于房价我们也只能采取这个办法,就是通过缩小成交量来冻结泡末让它横盘。

如果资金更多地流向房地产,而不是去搞科技创新,对中国经济肯定是有害的。但房价是要是大幅下跌,对我们国家可不是一个经济问题,它会影响社会和政治稳定。中国老百姓在房地产上赌的太大了,世界上一般都认为住房自有率超过60%就极其危险,60%是安全警戒线,但中国现在住房只有率已经超过70%。中国为什么没有人愿意长期租房子住?因为过去这么多年早买房的人都是对的,都赚了钱了,所以老百姓在榜样的带动下都不愿意租房租,都愿意买房子住。

一旦房价调整,我们国家70%多持有房子的居民家庭会非常痛苦。自从1999年我国取消福利分房搞住房商品化改革以来,中国的房地产就没有经历过像样的调整,一路上涨。但是长期不调整,万一要调整起来,搞不好这个会超调,可能会调的幅度超过你的想象。如果是这样的话,那我们老百姓以高价买的房子,即便房价跌了,你还要按原价继续还贷款,这就叫负资产家庭。

就象1997年香港亚洲金融危机,香港的房价跌了60%,一千万港币买的一套房子跌到后来只剩400万港币的,但你得继续按一千万还贷款。这种负资产家庭是极其痛苦,他们当时都羡慕马路上要饭的穷光蛋顶多是零资产,但我负资产,比乞丐还惨。所以,在中国是决不能允许负资产家庭现象出现的。我们现在很多老百姓感到很幸福,这个幸福感其中很大一块是来自于房价带来的虚幻的感觉。

像北京现在13个人中间就有一个千万富翁,为什么是千万富翁?家里的房子价值超过一千万。万一要是房子跌下来,这些人的幸福感就消失了,所以我们要让这些人继续幸福下去,就得让房价保持稳定。现在很多老百姓不乞求通过房子上能发什么大财,但至少得保证他们不会亏很多钱,非常痛苦。政府过去用了很多手段,实际上都没有把房地产给稳住。中国经济在未来几十年中的所谓的稳中求进能不能稳得住,关键是看房地产能不能稳得住。

我们讲房地产要稳定,已经讲了十几年了,这一次中央又开出了很多新的药方,其中就有大力发展租赁市场。通过很多公租房土地出让,让开发商只能造房出租,不允许卖。这种只租不卖的的土地出让最近在广州深圳杭州等地派出了好多块,总体来讲是希望未来增加租赁市场的供给,让让租房子住的年轻人比例增加,而买房子住的人比例慢慢降下来。如果真的房价不涨了,可能大家买房也就没那么迫切了。租房的门槛如果要低一点,可能我们很多人会选择租房住。

十九大以后,中国的房地产总体上会以稳为主,房价以稳为主,你再想通过投资买房在二级市场来获利就很难了。另外一个对于流入房地产的银行信贷资金也会进一步严控,房地产的首付比例会上调,银行利率会上调,而且对于那种通过消费来当首富的不正常的行为,政府也会狠狠打击。所以,在这种情况下,你必须相信中国政府对房地产的的宏观调控能力。政府对房地产最大的杀手锏就是控制银行信贷资金,马上就可以让市场买房能力下降。老百姓买涨不买跌的心理,用不了多久就会对买房子没有那么大的兴趣了。

楼市不再幸福,股市血洗散户!

三、未来中国股市将以机构投资者为主导

中国经济已也进入新时代,未来房地产不是发财机会了。那么过去货币超发积累的大量资产如果离开房地产市场,他们会去哪呢?由于中国目前实行了外汇的汇出管制,所以这些钱还只能在国内折腾。从目前来看,这些钱有流向股市的倾向,一会儿会炒这个热点,一会儿炒那个热点,但从根本的来讲,这些资金更应该流入实体经济,流入科技创新领域。

从很多家庭来讲,这点钱也不够去办个厂,投那些好的高科技创始企业,咱们也不认识人家。那怎么参与到未来的中国科技成长些企业里面去呢?最好的办法就是股权投资,如果说自己真要到股市去当散户也不是不可以,但是优势应该说越来越小。散户这个时候进入股市,往往拚的不是个人挣钱的本事,而是一点所谓国家提供的机遇。

中国下一步金融行业的一个最大的任务就是要去杠杆,就是中国过去我们的高增长其实很大程度是靠银行贷款堆出来的。银行贷款,对于企业来讲是债务。企业借的钱包括银行贷款和债券都是分子,只有增加分母股权的融资才会降低杠杆率。十九大以后中国的资本市场,尤其是资本市场中的股市会有大大的发展。股权融资会比债券融资发展得更快,这个给私募基金和公募基金等机构投资者会提供了更多的机会。

中国的官方并不希望中国的股市继续是一个散户汇聚的市场,希望发展机构投资者主导市场。所以,未来个人股票投资最好找到一个靠谱的机构代为理财,可能比过去自己直接去买股票好,这将会成为更多高净值用户的一种选择。很多人开始把钱交给私募基金,找一个在科技创新领域私募基金干得不错的替自己理财,这是一种办法。

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