物业有没有权利租售小区的车位？

近日，一地方卫视的《整点新闻》栏目曝出“某小区规定业主不买车位，私家车就不能开进小区”的新闻，引起了不少业主的共鸣。因为这并非孤立，中国不少小区都存在车位纠纷。小区的业主有没有优先使用车位的权利？小区物业有没有权利出租或者销售小区的车位呢？

在回答这两个问题之前，我们首先要先弄明白两件事。小区开发商和小区物业是什么关系？小区的车位分为几类？每一类车位的产权是怎么归属的？

先看开发商和物业管理公司的关系。据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但现实中，不少小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，普遍存在“父子关系”。了解到这个现象，我们可以这么理解，在小区的车位上，一般情况下，物业和开发商是利益共同体。当然也不排除，由于某些原因，例如新旧物业管理公司更替时，开发商和物业公司有冲突的情况。

再看小区的车位分为几类？每一类车位的产权是怎么归属的？根据《中华人民共和国物权法》第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

小区的车位分几种？一般情况，车位分为3类：产权车位、公摊车位、人防车位。

产权车位主要是指开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权。在这种情况下，开发商可以委托物业公司租售车位。

公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第七十四条第三款规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

人防车位是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。

弄明白车位的3种分类，我们就可以根据车位的性质具体问题具体分析。以文章开头的新闻为例，物业有没有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区呢？我们首先要看小区的车位属于哪种性质，如果是开发商的产权车位，小区的业主可以成立业主委员会和物业进行交涉和维权。如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位是违法的。如果是公摊车位，这类车库所有权属全体业主共有，根本谈不上出租和出售。

除了新闻中提到的“不买车位车不让进小区”的情况外，现实中一些物业公司会以小区车位紧张为由利用共有道路或者绿地规划停车位对外出租。这种做法合规吗？根据《中华人民共和国物业管理条例》第五十五条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

简言之，购房时所签订的合同中如未约定地上停车位的权属，如果停车位占用了业主共有部分的，该停车位的权属当然属于业主，物业无权出租。如果业主委员会与物业达成一致，委托物业对车位进行管理，则物业可以对停车位进行管理（包括出租，但费用除扣除基本成本的税费以外，应当交回业委会为业主共有）。

此外，还有一些开发商和物业公司利用业主法律意识不强及政府部门监管指导不到位的漏洞，将规划时已经计入公摊面积的地下停车位向全体业主再次出租和出售来牟利。在这种情况下，业主需要做两件事，一是弄清楚小区的公摊面积包括哪些部分；二尽快成立业委会进行维权。

【送福利：公摊谁说了算？购房者如何避免公摊风险？】公摊面积包括哪些？购房者如何避免公摊风险？可以关注MissMoney微信公号（ID：missmoneytf）,并回复关键词“公摊”，小M马上告诉你！